洛時精選╱誤信會降息 高點買房進退兩難

洛時記者╱Andrew Khouri，編譯╱胡立宗

沃夫夫妻Steven與Katherine Wolf沒趕上新冠疫情初期的低利房貸，等到兩人穩住工作、買得起房子時，利息已然兩倍於前。

但一直租屋的他們決定不等了，2022年秋季勇敢買進，部分原因是貸款掮客宣稱利息2023年就會降。最後他們在貝克斯菲（Bakersfield）買了獨棟屋，因為他們想讓兩個小孩有個院子可以活動，但他們倆現在都被月付額壓得喘不過氣。

沃夫先生（Steven Wolf，下同）也以為忍一忍就會過去，一年內利率就會降，轉貸就能每個月少付幾百元。但利率沒降，反而還更高了。

這位37歲的英文教師說，他們都以為撐幾個月就好，但現在看來恐怕很久一段時間都不會降息了。

不只是沃夫家，美國很多人都在利率升高時賣了房子，最大原因是地產仲介與房貸掮客都說利息很快會降。當然，如果真的降了，計畫還是有機會實現，但高利率再繼續下去，這些人的悔恨就會越大。但對地產仲介與房貸掮客來說，不管買或賣他們都有佣金可賺。

一些人開始接第二份工作，一些人挪用了退休積蓄，其他人則說，他們不是已經在賣房，就是準備要賣。35歲的科技人Chelsea Bolinger說，決定買房是個不堪的回憶，「都是因為貸款公司一直說，利率會降、利率會降。」

回到沃夫的現況，他說在以42萬元買下獨棟屋後，與房租相比，每個月的住居費暴增1500元。沒有辦法轉貸以壓低月付額，還款進度因此受限，沃夫開始多加班。太太是個語言治療師，現在也得周末當班，「周末可以陪小孩的時間變少了。」

理論上，利率高、需求低，買房的優點是競價的人少，房價也可能因為需求少而走跌；利率一降，競爭就會非常激烈。但缺點是月付額會很高，除非利率真的走低，而且順利轉貸。無怪乎有些人說，「買屋是一輩子，利率總是高高低低」（Marry the house. Date the rate.）。

轉貸的成本也不低，光是手續費、結清費就有可能要幾千元，而貸款人得先算好省下的月付額到底值不值得轉貸。

NerdWallet的房貸專家Holden Lewis說，基本上，利率要比貸款時低上0.75%，轉貸才值得。30年期房貸利率目前為6.9%，房貸放款協會（Mortgage Bankers Association）評估，2025年第四季的才有可能降到5.9%。

另外，降息不保證轉貸後的月付額一定會變少，如果欠繳房貸導致信用評等變差，新貸款的月付額可能還比原本的高。而且，有些放款業者會打著「現在買，之後轉貸」的招牌，強調一定期間內轉貸，他們會少收手續費，但Holden Lewis說，這些方案的利息、手續費可能原來就灌過水，所以貨比三家不吃虧。

不過，也有不後悔在利率高點買進的人。Amy Ramirez與妻子Noelle 3月才剛在聖伯納汀諾縣的庫卡蒙加牧場市（Rancho Cucamonga）買了四房住宅，外帶泳池與遼闊山景。她們賣了大洛杉磯的房子，因此財務沒有問題，還能享受更大空間。

Amy Ramirez不是基於降息的期待而買的，而是因為利率一旦降低，這間房子必然會有一堆人搶，「所以現在買剛剛好」。加上她們在本來在洛縣西柯汶那市（West Covina）就開了家s'more店，交通也算方便。

目前雖然還沒有出現2000年代的崩盤跡象，但是利率居高不下，付不起房貸的物件就很可能導致法拍數量大增，引發房價崩盤。幸好，房價還在上升，苦撐的貸款人還有機會脫手；而且經過次貸風暴，銀行現在的放款審查都很嚴，萬一繳不出月付額，銀行也願意通融，避免法拍引發更大風險。

華府智庫「都會研究所」Urban Institute的Housing Finance Policy Center負責人Laurie Goodman就認為，這次應該不會重演2000年的惡性循環，法拍數量不會太多。

苦撐的沃夫說，回顧過去他現在學到了，買房子時一定要問沒有利害關係的第三人，因為房貸掮客號稱利率會降到6%以下，他根本就不瞭解萬一沒降的風險何在，「我又不是財經專家，只是個英文老師」。

沃夫的房貸商PrimeLending則說，他們都會考慮貸款人的還款能力，而且也不會「保證」貸款成本的變化，「房貸市場本來就是瞬息萬變，我們只是提供現在潮流的資訊，與專業分析，這些不是（沃夫理解的）保證」。

至於未來，沃夫說他可能會搬到東岸的馬里蘭州巴爾的摩，如果新工作能談定的話。因為出租的租金可能還不及房貸月付額，所以他們已經開始賣了，而且也沒預期能夠拿回頭期款。

過了沒幾天，沃夫捎來消息，說他的房貸掮客鼓勵他立刻在巴爾的摩買房，以免利息降了競爭變多。沃夫說，掮客一樣保證會放款給他們。

（原文來自洛杉磯時報，原文連結：They bought homes with the intention to refinance. Now they're stuck）