不良租客破壞設施、拖欠房租… 房東無奈驅逐花錢消災

在北嶺地區有兩套獨立屋出租房的房東屋主Tina Zhou接連遭遇不良租客，導致相隔半年兩次驅逐。第一個租客有精神疾病，不僅把房間門砸爛且還拿刀追威脅鄰居，同時拖欠數月房租；另一名租客善用政府資源獲得補助，但還是拖欠超過半年房租。房東驅逐房客程序繁瑣還要支付律師費，但也別無他法。

Tina Zhou表示，第一個房子租客是退伍軍人，是2019年5月1日經紀人以3300美元價格出租給他。她回想當時經紀人講話其實有話術，只說是Section 8，政府付房租。她當時以為政府付錢應該有保障，就沒再多問。後來才知道政府僅支付46%，剩下由他自己支付。政府支付租金雖穩定，但有很多限制，每年要檢查房屋，除有正常使用的冷暖設備，對除塵也有要求，每年檢查會列出所有需要修的東西，租客沒有妥善使用的設備也會列在修理清單，房東為滿足這些需求，有時最多花費超過3000元。

她說，因為水電費用都是政府支付，租客每月帳單很高，屋內外燈從來不關，無論冬夏，空調也都開著。最大問題還是租客精神問題，他和鄰居口角，且控制不住自己，會在街上喊鄰居，還拿刀威脅鄰居及路人，導致鄰居表示可能因該租客問題起訴她。從2021年開始，租客會拖欠房租，有時付一些，有時完全不付，這樣持續很久，她才動了驅逐念頭，因為拿政府補助租客驅逐手續繁瑣，且處於疫情管控期，對方也完全不支付房租。期間勸退對方也不回覆，直到今年1月25日她終於拿到驅逐令，法警上門才趕走房客。

租客搬走後，她發現房子破壞嚴重，因為租客養很多寵物，貓狗都有，還在後院養雞鴨，甚至是豬。房子裡幾乎所有的門都被打破，室內堆放各種垃圾，光是修門換鎖就花2000多美元。

Tina另外一棟本地獨立屋也面臨驅逐租客，該租客是一對有兩個小孩的夫婦，男的是水管工，女的是CVS藥劑師。兩人是2020年4月搬進來的，當時處於疫情，雖然對方信用分數只有680分，還是租給他們。Tina說，這對夫婦很善於利用政府資源，不僅申請租客補助，且2021年男租客因為在施工中頭部受傷，還從政府申請失業金和殘障補助。2021年他們申請到政府的租房補助9000美元抵銷其拖欠的3個月房租，但是後來政府寄信給她的管理公司，表示他們沒有提供收入證明，要求她作為房東退還這9000美元。

Tina說，這對租客因為拖欠數月房租，導致她在今年3月開始找律師走驅逐程序，但因驅逐案件太多，法警太忙，雖9月法庭就判決，但等到11月18日才有法警上門貼告示，租客須5天內離開。前後兩個租客都走驅逐程序讓她身心俱疲，考慮把房子賣掉，換到好的區域且政府對房東沒有太多限制的地區。

去年洛杉磯市政府有8萬多件驅逐案件，其中96%都是因為沒交房租，Tina提醒其他華人房東，洛杉磯市規定從2023年3月27日起，房東不得驅逐未付租金的租客，除非租客所欠租金高於公平市值租金（FMR）。FMR依出租單位臥室大小而定，如租客租住一房單位，租金為1500美元，但FMR是1777美元，房東就不能驅逐該租戶，因為所欠租金低於一房單位的最低租金標準。這意味著如租金過低，驅逐要多等一個月，累計到拖欠金額接近市場價的數字才能驅逐，因此華人房東訂價前要了解周邊市場價和FMR價格。