灣區Serenity公寓改可負擔住房 租金仍高過一般住房

聖荷西信使報報導，Larkspur的Serenity公寓在許多方面都是標準的豪華公寓大樓。坐落在馬林縣（Marin County）金色山丘上，公寓可以俯瞰舊金山灣和Tamalpais山。居民可使用各種設施，包括兩座游泳池、網球場和品酒室。對面的高檔Marin Country Mart有Goop和Design Within Reach等設計品牌。

這裡的租金不便宜。一房公寓月租3004美元，雖然高昂但符合市場行情。然而，Larkspur的Serenity公寓原本並不應是市場價格的公寓大樓。2019年，Catalyst Housing收購了該物業，並從Larkspur市獲得稅收減免，承諾提供可負擔的住房。

這項交易通過一個由Catalyst幫助成立的政府機構—加州社區住房署（CalCHA）完成，該機構為Catalyst發行了2億265萬美元的免稅市政債券。作為交換，城市同意每年免除約240萬美元的房產稅，而Catalyst則將公寓轉變為所謂的「基本住房（essential housing）」，租金限制在地區收入中位數80%至120%的水平。

然而，租金折扣有限，有時甚至不存在。灣區新聞集團（Bay Area News Group）分析了公開的CalCHA財務文件和市場租金數據，發現在灣區近一半的「基本住房」單元每平方呎的租金甚至高於普通市場租金。

California Housing Partnership總經理施瓦茨（Matt Schwartz）表示，這個項目對中等收入家庭幾乎沒有實質性降低住房成本，有時甚至比普通市場租金更貴。」

Catalyst的創始人莫斯（Jordan Moss）認為，有一部分加州人收入高而無法獲得傳統的保障性住房補貼，但又無法在其服務的社區中生活。因此，他轉向使用市政債券作為融資工具，這是縣和學區長期用於大型基礎設施項目的方式。

雖然Catalyst聲稱其「基本住房」的租戶平均享有23%的租金折扣，但Bay Area News Group的分析顯示，最低收入層的一房和兩房單元平均僅獲得6%的折扣，而最高收入層的租金甚至比市場租金高4.5%。

許多租戶並不認為這些住房真的屬於「可負擔」。例如，年薪10.8萬美元的卡德納斯（Angelica Cardenas）表示，她的租金占了超過一半的稅後收入（一般可負擔房的定義是住房支出占收入的30％以下），而有些租戶只是因為獲得額外的租金優惠才簽約入住；萊瓦（Edgar Leyva）表示，Serenity公寓為他提供信貸12500美元，使他能將一房公寓的每月租金從約3000美元降至2400美元，但他的租約將於今年冬天到期，屆時他承租的公寓租金將被調回較高的金額。

如果萊瓦繼續租住，只能按照「基本住房」物業的監管協議，最多將基本租金提高4%。CalCHA的支持者表示，在租金快速上漲的地區，這種租金穩定性尤其寶貴。加州州立租金管制法律僅將租金增幅限制在10%。