加州ADU新法案出台 哪些法律問題需關注

加州近日通過新AB 1033法案，將允許業主將附屬住宅單元 (ADU) 與主住宅分開出售，並遵循適用於共管公寓的相同規則。業主也可以選擇搬入附屬住宅單元，然後出售主住宅。新法將於2024年1月1日正式生效。

這項新立法標誌著對傳統嚴格分區法律的重大改變，旨在解決加州目前的住房需求。但與此同時，新法的出台也引發一系列法律問題，前檢察官、現任南加州審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，就此為民眾做出專業分析。

AB 1033主要目的，是通過提供更多可負擔和可獲得的住房選擇，來解決加州的住房危機。ADU的合法化不僅能提高房產價值，還能為租金收入提供機會。

根據鄭博仁律師分析，AB 1033法案引入了兩項主要規定。首先，它允許將ADU與主住宅分開出售，從而提高住房密度並提供更多負擔得起的購房選擇。其次，它支持簡單的單戶住宅實物分割，從而減少了冗長而昂貴的法律程序。

新法律將只在「選擇加入」該法律的城市生效，這些城市按照與公寓相同的規定管理ADU。ADU的房產稅將與建在其旁邊的住宅不同，而且每處房產都必須成立業主協會，以評估住宅與ADU之間共享空間的維護費用。另一項要求是安裝獨立的燃氣、電力和水表。這項新立法使房主能夠通過出售在其房產上建造的ADU來利用現有資產。在加州住房短缺和房價居高不下的情況下，該法案有望幫助人們購買新房，同時減輕房主的負擔，尤其是那些已經付清房款，但收入相對較少的老年人。該法案的立法者就認為，ADU將有助於解決住房危機，因為人們可以在自家後院開發新住宅。對於中介來說，該法可能會在待售房屋稀缺的市場上為新一波庫存打開大門。但與此同時，新法也留下了諸多問題。

鄭博仁律師表示，許多房產中介都紛紛表示，想要具體了解如何處理ADU的交易；是否會像公寓和聯排別墅一樣處理？是否可以用共同租戶協議（即兩方或多方共享房產所有權）來處理？還是像單戶住宅一樣處理？放款人對這些類別的處理方式各不相同。鄭博仁律師說，「由於角色尚未明確，消費者、買方和賣方還不清楚他們在買賣什麼。所以目前這還不是中介主要銷售的資源」。一些專家預測，ADU或將被視作獨棟住宅。但AB 1033法案的通過或將改變鄰里關系，並可能引發不滿。

此前，聯邦住房管理局宣布了一項新政策，使購買或再融資擁有ADU的房屋變得更加容易。據媒體報道，聯邦住房管理局支持的貸款的先前規定，允許貸款人考慮雙層公寓的租金收入，但不允許考慮 ADU。新政策允許在承保抵押貸款時計算ADU的收入。

不過，鄭博仁律師分析，新法規將吸引資金進入ADU市場，刺激住宅供應量的增加。但在確定房主與位於主要房主地塊中間的獨立和獨特的ADU所有者之間的適當權利、限制和合作程度方面，目前並沒有太多的法律先例。該法案是一項新的可分割財產權的創造，關於排他性佔有、使用和享有，仍然存在很多問題。例如，擁有ADU需要哪些地役權？如何准入？是否有限制性契約來約束ADU？ADU房主能否安裝鏈條圍欄？ADU房主可以在哪裡停放車輛？ADU房主是否需要維護ADU外部及相關場地？

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