拖欠地租 克萊斯勒大廈租約終止 商業地產違約加劇

作為曼哈頓天際線的明珠之一，克萊斯勒大廈(Chrysler Building)象徵著美國經濟繁榮的「咆哮的20年代」(Roaring 20s)。然而在美國辦公樓市場低迷的大背景下，這座標誌性建築近日也遭遇困境；大樓的土地所有者日前庫柏聯盟學院(Cooper Union)宣布，由於合作方拖欠達高達2100萬元的地租，克萊斯勒大廈的租約已終止，學院將接管該大樓。

根據庫柏聯盟學院27日發布的聲明，以RFR控股公司為首的合作夥伴自5月以來未支付地租，拖欠總額達2100萬元。庫柏聯盟已聘請地產公司戴德梁行(Cushman & Wakefield)接管大樓的管理，但尚未透露進一步計畫。RFR的律師表示，公司仍在積極努力保留大樓，並已提起訴訟以阻止接管程序。

這一解約為這宗自始充滿波折的投資畫下了句點。2019年，RFR年以約1億5000萬元從阿布達比投資委員會(Abu Dhabi Investment Council)手中收購克萊斯勒大廈，該委員會曾估值達8億元。儘管購入價較低，面臨的財務壓力卻並未減輕。該物業的地租不斷上升，從每年的3250萬元預計在2028年將達到4100萬元。

新冠疫情的爆發更是雪上加霜，削弱了辦公空間的需求，並延誤了RFR吸引高端租戶的升級計畫。自收購以來，RFR已投入1億5000萬元改善大樓並彌補租戶的租金短缺，甚至考慮過增加酒店設施，但最終都未能實現。

克萊斯勒大廈並非孤例。疫情之後，高利率和員工緩慢重返辦公室的現象，都加劇了商業地產市場的違約問題，僅在2024年第二季度，遭止贖或接管的辦公樓、住宅及其他商業地產總額達到205億元，創下自2015年以來的最高紀錄。

克萊斯勒大廈於1930年完工，憑藉其鋼製尖塔，曾短暫成為世界最高建築，但次年即被帝國大廈取代。目前，據CoStar數據顯示，該大樓的最大租戶為共享辦公空間公司Spaces，部分樓層仍可租賃。

庫柏聯盟學院是一所位於曼哈頓下城的私立大學，擁有該地塊超過120年。該學校長期為所有學生提供免學費，最近則提供至少半額的獎學金。校方表示，租金拖欠並不會影響其學費承諾，學校還在計畫未來重返免費學費模式。