金山、紐約 相同住房目標不同人口規模

紐約住房倡議人士上周慶祝「City of Yes」立法通過，對這座擁有800萬人口城市、進行重新分區，鼓勵在未來15年建造8萬2000間住房。紐約市長亞當斯(Eric Adams)稱之為「紐約市史上最支持住房的立法」。

不過，「舊金山紀事報」報導，針對那些追蹤灣區住房政治的人來說，這個消息引人重視的另一個原因，是8萬2000間住房數量，剛好也是加州住房官員要求舊金山提供住房單位數量；然而，舊金山人口僅有紐約人口的十分之一。

在目前加州州府要求「住房元素」(housing element)周期的前兩年，舊金山建商在舊金山建造約3600間住房，不到8萬2000間目標的5%。另外有4300間房屋正在建設中。戴維斯加大法學教授兼住房政策專家艾爾門朵夫(Chris Elmendorf)表示，紐約住房政策規模，比加州正在進行數量規模小得多。

對於這8萬2000間的目標，看你如何看待它，要麼顯示加州在解決住房短缺問題上的雄心勃勃，要麼則凸顯加州對新建住房預期的荒謬性。

紐約的8萬2000間住房目標，比歷史水平增加25%。相較之下，若舊金山能成功實現每年建造1萬間住房目標，就比過去20年平均每年建造3000間住房的水平、增加300%。

艾爾門朵夫指出，兩個城市要求的可負擔房屋水平，也大不相同。紐約要求部分大型住房開發計畫，有20%房屋是提供給低收入家庭的可負擔住房。舊金山的住房要素，則要求40%為低收入家庭可負擔房屋、另外有 17%提供給中等收入家庭。

若沒有高額稅收資助住房，幾乎是一個不可能的目標，然而，加州住房要素流程中，並未要求司法管轄區提高稅收補貼可負擔住房。

YIMBY組織「Open New York」幕僚長范恩(Andrew Fine)認為，紐約計畫是一個偉大的開始，法案還允許在郊區建造附屬住房單位。立法將推動建設，從人口密集的大型混合收入建築、到紐約市外圍行政區的小型公寓大樓。

他指出，紐約與舊金山最大區別，是加州住房社區發展部門有權接管不符合州住房法規的縣市地方控制權。但紐約州情況並非如此。加州立法機關為城市發展制定具體要求與標準，若地方未達到這些目標，就產生後果。在紐約，每個市鎮皆為獨立，進行建設必須獲得草根性的政治支持。

然而，「舊金山社區聯合組織」成員布魯克(Lori Brooke) 認為，疫情以來，舊金山已流失約6萬5000名居民，因此應重新計算8萬2000個住房單位的規定。租金下降、房屋空置率上升，顯示住房危機的緊迫在許多方面已削弱，但是，官僚主義與政策仍持續，似乎沒有改變。