房地產買賣增新條款 買家找無保險可退出

受到房屋保險危機影響，加州房地產買賣的制式合約最近新增一個保護條款，允許買家在找不到滿意的保險時可以退出交易，賣方必須把所收的押金全數歸還。

舊金山紀事報報導，有20萬名會員的加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors)，今年夏季在制式合約(template)裡添加了這項條款。經紀人如果不主動去修改，就會列有這項條款。如果潛在買家找不到他們負擔得起的保險，可以收回原本的承諾退出交易，或者買賣雙方重新商議。

聖塔羅莎的經紀人伯格霍夫(Ernest Berghof)指出，對買賣雙方，保險現在成了一個障礙。在經過估值(appraised)、檢驗(inspections)等手續，現在卻可能因為買不到保險或保費太貴，交易受到阻擋。

加州房屋險業者最大的是State Farm，第六大的是Allstate。這兩家公司從一年多以前就不再寫新保單。其他的譬Farmers Insurance每個月只寫某個數額的保單。紀事報把資訊拿來分析，發現房屋險的平均保費現在每年是大約2000元，是十年前保費的兩倍。

東灣的經紀人普拉特(Cameron Platt)指出，如果賣方接受這種制式合約的條款，那麼保費是否太貴，完全取決於買家的決定。如果買家不能在某個時段內找到保險（通常是17天）那麼買家可以取消合約，賣家必須退還押金。過去沒有附加條款的時候，買家如果取消合約，已付的1%-3%押金(safety deposit)會被賣家沒收。

伯格霍夫指出，過去這一年多，她的買家客戶中沒有一個是從私營保險公司買到保險的。這個現象從2023年春季開始出現。而且即使在野火風險極低的地區，買家還是買不到保險，保險公司就是不願意寫新保單。

最後買家只能從加州政府設立、私營保險公司接單的FAIR計畫買保險。FAIR計畫不能拒保(除非是房屋狀況極差，或是曾有人用來種大麻)，但保費很貴，承保的金額可能很低，而且接單的時間很長，會讓交易拖得很久。