利用房屋淨值信用額度理財 售屋時該留意的4件事

由於房屋資產淨值信用貸款(home equity line of credit，HELOC)比房屋淨值貸款(home equity loan)更具靈活性而且成本更低，已成為屋主利用房屋進行融資來支付各種開銷，包括廚房翻新到支付大學學費等的熱門方式。

雅虎財經網站報導，民眾若以房產抵押借款，在清償之前決定出售房產時有4件事必須注意。首先，有別於房屋淨值貸款，HELOC不是以固定金額計息的貸款，而是提供給借款人依需使用的開放信用額度，借款人只需針對使用的金額支付利息。不過，HELOC與房屋淨值貸款一樣，都是以房產作為擔保。信用評級機構Experian表示，當房屋轉手時，所有與房屋相關的有效債務必須清償，當中就包括HELOC。

Experian指出，只要售房所得足以支付現有HELOC未償餘額，通常不會影響房屋銷售流程。在交易結束時，抵押貸款公司或結算律師會向發放HELOC貸款的機構索取結算證明書，內容會詳述清償HELOC所需的金額，包括未償還本金、累計利息及費用。

大多數情況下，該金額會從房屋銷售所得中扣除，但必須先滿足第一順位抵押貸款的優先權，之後次級抵押、房屋淨值貸款與HELOC才會被償還。如果出售所得不足以償還HELOC或該房產的其他貸款，就可能需要考慮重新出售或者必須在交易完成前自行籌集不足的金額。

防止貸款欺詐的消費者保護法針對待售房產提供了所有抵押權的正式記錄，而HELOC是一種抵押權。《貸款實事真相披露法案》(TRID)是由消費者金融保護局(Consumer Financial Protection Bureau)執行的一項聯邦法律，民眾會在交易結束至少3天前會收到表格，該表格將詳細說明所有有效抵押權的清償金額，包括HELOC以及結束交易所需的額外資金與淨所得。

Figure Lending表示，出售一處帶有有效HELOC的房屋可以帶來財務上的優勢，因為這樣可以同時清償兩筆重大債務，也就是房貸以及由該房產擔保的HELOC。這樣的做法能顯著減少負債、改善信用等級，而且當民眾如果再次申請貸款時，還能獲得更有利的條件。不過，如此作法的取捨是一旦償還HELOC將會結束該筆信用額度，並且無法再使用這筆資金來源。民眾也無法將HELOC從一個房產轉移到另一個房產上。