加州新法上路 租客權益更進一步 房東又難了

LAist報導，今年秋天，加州選民否決擴大城市限制租金上漲能力的提案，租客倡議者遭受重大挫敗。然即將於2025年元旦實施的新州法，將替面臨驅逐的租戶提供更多喘息空間。該法將租戶收到驅逐通知後需做出回應的時間，從五個工作日延長至十個工作日。代理租戶的律師表示，此舉看似是小的變化，但它可能對幫助人們保住家園產生重大影響。

收到驅逐通知的租戶若未能在法定時間內以書面形式回應，可能會因未出庭而自動敗訴，也可能導致財務懲處及留下汙點紀錄，進而影響未來租屋能力。即使租戶有合法抗辯理由，例如房東提高超過加州法律限制的租金，或拒絕修復暖氣系統、門鎖等問題，此一規定依然適用。研究估計，加州約有40%租戶因上述情況輸掉案件。

西部法律與貧困中心（Western Center on Law and Poverty）資深律師洛佩茲（Lorraine Lopez）告訴CalMatters，「對租戶而言，五天遠遠不夠讓租戶找到法律援助、了解針對他們的訴訟內容、確定可抗辯的理由、填寫相關文件並到法院」。

在加州，法律服務的可及性各地差異很大。例如舊金山保證替所有面臨驅逐的租戶提供法律代理；在屋崙（Oakland）和洛杉磯等城市，有強大的公益律師網絡幫助他們提交回應，但居住在所謂「法律沙漠」的加農村地區居民，則需長途跋涉才有辦法與律師會面。

儘管一些研究表明，有律師代理的租戶被驅逐家園的可能性相對較小，但根據「全國公民權利聯盟」（National Coalition for a Civil Right to Counsel），全美範圍內的驅逐案件中，有律師幫助的租戶不到5%，相比之下，擁有律師幫助的房東比率超過八成。

這項由聖荷西（San Jose）民主黨籍參議員卡拉（Ash Kalra）起草的新法，也同時替房東提供某些條款，包括限制租戶律師針對房東訴狀中的錯誤而提交某些動議的時間。房東代表表示，租戶律師通常運用這些動議，不必要的拖延案件。

此一改變讓加州最大的房東遊說團體「加州公寓協會」（California Apartment Association）在立法者對此法進行辯論時保持中立，然一些地方房地產擁有者團體仍反對該法。代表房產擁有者的律師伯恩斯坦（Daniel Bornstein）表示，案件拖得愈久，房東成本愈高，租金損失就愈大。