洛時精選：棕櫚泉限制短租 卻導致房價直直落

兩年前，YouTube名人Luan Palomera花了150萬元在河濱縣棕櫚泉（Palm Springs）買下時髦的度假屋。

現在，他能以100萬元脫手就算走運了。

洛杉磯地區竭力緊縮Airbnb的空間，但是政府官員或許應該看看內陸沙漠的前例，或許還是個有點嚇人的例子，即棕櫚泉市在限制短期租賃（short-term rental）後對房市的連帶影響。

棕櫚泉2022年對十個社區實施短期租賃房屋的上限後，這十個社區不只是租賃需求快速降溫，連房價都開始大跌。

房市成交量減少，待售數個月無人問津；新冠期間買入房屋的投資客，現在都面臨數十萬元的虧損。

Airbnb 2008年問世後改變了租屋市場，出租空房間甚至空屋更加方便。過了幾年，許多城市發現住房轉向短期租賃的缺點了。

反對者認為，轉向Airbnb的住房壓縮了可負擔住房的數量。附近住戶抱怨大量湧入的觀光客帶來噪音、深夜派對，還破壞了和樂的氛圍。房東與租客之間的糾紛不斷，有些還變成肥皂劇般的長年霸用，或是曠日廢時的法庭爭訟。

最後，一些城市乾脆限制短租屋，而且似乎各有巧門。紐約市開放短租的條件是屋主必須在出租期間全程在場；洛杉磯市實施「房屋共用條例」（Home Sharing Ordinance），出租執照只發給在主建築每年居住六個月的房東，出租日期每年不超過120天。

觀光勝地棕櫚泉市則用了另一套辦法抵抗Airbnb對當地傳統的衝擊。

市議會2022年通過新制，限制特定社區的出租比例不得超過既有房舍的20%。

換句話說，十個已經超過上限的社區，新來的房東就要排隊等出租許可，時間往往以年計算。

設限之前已經取得的執照仍然有效，因此不少地方一設限後就直接額滿，例如Movie Colony East為21.8%，Racquet Club Estates更是爆錶的41.6%。

但是就算是原有執照也不是永久有效，賣房或是繼承，出租資格就會失效。

地產仲介薩爾隆（Tim Sarlund）的一位客戶過世，兄弟繼承後想要換照被拒，因為市府認定房屋已經轉手。

棕櫚泉共有66個指定社區，超過上限的十個分別是，Desert Park Estates、El Mirador、El Rancho Vista Estates、Gene Autry、Lawrence Crossley、Movie Colony East、Racquet Club Estates、Ranch Club Estates、Sunmor與Vista Las Palmas。

疫情期間，許多人跑到棕櫚泉買房只是為了出租賺錢，發現不能放上Airbnb後，熱情很快就退散。地產仲介描述，新制更是直接砍了十個社區的房價。

一間在Airbnb上面號稱「棕櫚泉綠洲裡的中世紀風豪宅」，很可能是個買價高於市價，又飽受沙漠烈日的無人房舍。事實上，這十個社區的待售房屋就是出租對決不租的受害者。

另一名地產仲介史雷特（Michael Slate）說，這些社區的待售屋，很多屋主根本連open house都不來。

「沒人要來，買家都很清楚限制，所以這些社區都賣不太動。」

史雷特一個客戶花了110萬元買屋，再花30萬元裝修，新規實施後，屋主都不知道喊價100萬元賣不賣的掉。

對於自住的人來說，這倒是個好消息，因為這些社區可以撈到好貨。Gene Autry社區的一間待售屋就直接加上警語，「房子不能短租，因為本地的許可已經額滿」。

住在當地的仲介柯普蘭（Michael Copeland）說，出租上限來得毫無預警，很多投資客都是2022年買進，但直到新制公布都還沒申請許可。

柯普蘭自己也是陷坑的一員，他在2022年3月花了180萬元在Gene Autry買了房子，也辦好了出租許可，但八個月後禁令就下來了。

柯普蘭當然想賣房，但許可不能轉手，而且Gene Autry的排隊戶最多，32間已經在等。他本來開價172.5萬元，但沒人要，所以他砍到159.5萬元，一年多過去了仍然沒人要。

柯普蘭抱怨，「棕櫚泉新制的錯就在出租許可不能轉手」。

2022年上半年，Desert Park Estates共有42筆交易，中位價90萬8500元，平均待售38天。新制實施後的2023年同期，交易剩下22筆，中位價83萬2500元，平均待售74天。交易量減半，待售天數倍增。

當然，禁令不是拖垮房價的唯一因素。棕櫚泉也好，南加整體也罷，都還沒脫離疫情的亂局。房貸低利率導致近幾年的房價飆漲，利率越來越高後，房價自然下跌。

加上，透過Airbnb租棕櫚泉房舍的人越來越少。

房仲薩爾隆的另一個身分是短租業者，他說「住房率低得嚇人，就算是有租屋許可的房子，來客數也大不如前」。

但對十個已經不再核發新照的社區，還有Twin Palms與Little Beverly Hills等逼近20%大關的社區，禁令仍然是房價下跌的最大原因。

棕櫚泉的經濟長年來都靠觀光客的短期租屋。市府資料顯示，3萬5127間住宅中，2813間登記為度假租賃，占8%。

也因此棕櫚泉對短租屋的限制比其他沙漠城市更寬，La Quinta、Cathedral City、Indian Wells這些科奇拉谷（Coachella Valley）的城市，差不多都禁止了短租，只有少數例外。

2018年，棕櫚泉居民以68%的絕對多數否決了出租管制。居民之後開始分派，一派是投資客與偶爾住一下的人，他們支持出租，也相信觀光才是經濟命脈，另一派是本地人與長期持有者，他們希望管制出租以保持環境單純。

居民Mary Simon強調，「我希望鄰居是我認識的人，我想要的是穩定，隔壁不是每個周末都會換一批客人的出租房」。她的房子在管制社區，但她並不打算賣。

房仲兼投資的柯普蘭說，先前曾經有人試圖說服市議會取消禁令，但多數居民都接受現況，或是被迫接受。

折衷辦法是，市府推出了縮水版的假期出租許可（junior certificate），允許居民花642元讓房子一年可以出租六次。

理論上，房東可以出租六次，每次最長28天，少於棕櫚泉認定為短期居住的門檻。但在出租率越來越低的現實下，連來過周末的客人都很少了，住28天根本是奢望。

同時，管制社區的房東只能看著房價一直跌。

房仲兼短租的薩爾隆說，一些在疫情期間買房的投資客已經面臨斷頭危機，意即房屋將被拍賣。

薩爾隆說，120萬元買進的，能以80萬元賣出就偷笑了，他所在的社區房價跌幅在30%至40%。

他手上的一名客戶，當初以116萬元買下Gene Autry的房屋，打算放上Airbnb出租，但還沒拿到許可，禁令就實施了。

不到一年後，屋主想以140萬元賣掉，砍價五次、等了十個月，87萬5000元的價格還是等沒人，未來恐怕還要再砍。

薩爾隆說，這筆生意「穩賠不賺」啊。

（原文來自洛杉磯時報。原文連結：

Palm Springs capped short-term rentals. Now some home prices are in free-fall）