地產投資／紐約房東不說的秘密

根據紐約2023年人口普查報告，紐約市租賃房屋空置率從疫情高峰2021年的4.54%下降到2023年的1.41%，達到近50年來最低水準。既然供給下降、需求直線上升，再加上通膨推波助瀾，也連帶地推升租金漲幅。

也因此，紐約政府不遺餘力地推出應對住房不足的法案，例如2023年底的《公平住房綱要》(Fair Housing Framework)法案，提出要新建50萬套住宅，以及2024年紐約州政府預算案中的「正當理由驅逐」(Good Cause Eviction)，都是希望能夠讓紐約租房市場受到控制。

為滿足不斷增長的人口所帶來的需求，開發商不遺餘力地新建大樓。紐約市從2021年至2023年共新建了約6萬個住房單位。但到底為什麼整個城市還在面臨住房緊缺的狀態？其實仔細看數字， 一方面是紐約人口增長依然略高於新建住房單位(同時期紐約人口增長了超27萬)，另方面是開發商們更願修建價格更高的豪華公寓大樓。畢竟在寸土寸金的紐約，豪華公寓能夠獲利的空間要比一般公寓高出很多。

還有一個看似奇怪的原因，則是有很多「可負擔」的租金管制公寓卻憑空從租房市場裡面消失。

穩租房大幅下降 去那兒

實際上，政府一直在努力的提供足夠的可負擔住房(Affordable Housing)，希望能夠解決普通收入者的住房困境。

從二戰後，紐約市政府試圖伸出操控的手，提出租金管制法案。現在，政府規定租金管制的房東必須每年向政府報備，而且租金漲幅受到各種限制。奇怪的是，2019年開始，政府紀錄中登記在案的租金管制房數量突然大幅度下降，2019年尚有97萬套左右，到2022年登記在冊的租金管制房只剩85萬套左右 。「消失」的12萬個都去哪裡了？

猜測1：房東通報延遲

部分地產專業人士推測，數據差距可能是房東錯過通報日期導致。 許多房東不一定會嚴格遵守截止日期上報政府，之後新冠疫情又打亂政府工作節奏，數據可能延遲。但隨時間推移，證據蒐集發現，這些管制房確實從政府的紀錄上「消失」，且這個消失趨勢並未隨時間過去而被更正，過去幾年內至少有10%的租金管制房從紀錄上徹底消失，儼然不只是延遲登記的問題。

猜測2：公寓解除管制變回free market unit

另一個猜測，有人認為可能這些租金管制房已經解除管制(deregulated)。然而在2019年的租客保護法案後，給租金管制房解除限制的空間基本上已被擠壓得不存在。

2019年的法案通過後，基本上只剩把整棟公寓整改成condo or coop，或因減租而變成租金管制的公寓，在減租到期後就能解除管制。然而這兩件事都說不太通，因為在過去五年間，減租房解除管制的公寓數量遠低於新增加的租金管制公寓數量；而要整改成condo或者coop的情況，則因為必須要得到整棟樓租戶51%的同意而變得異常困難，所以應該不是解除管制造成的。

既然這兩個猜測都不合哩，那消失的穩租房到底去哪了呢？

房東默默自行「解除」管制：政策與人性作對的惡果

仔細看穩租房的登記，就會發現「消失」的原因，是因有些房東自己把穩租公寓用2019年還可以使用的「high rent deregulation」，也就用租金已超過門檻的方式，自行解除管制。這個做法是有問題的，如仔細看紀錄就會發現，這些把公寓列為「高租金解除管制」的房子，在那年根本不可能高於2019年門檻的2774元月租，所以非常可能是房東擅自違法解除管制。

現實來說，很多租客根本不知道租賃市場上有租金管制房，也不了解自己住的房子是不是租金穩定公寓。一般來說，租客們看了房子滿意，租約內大方向的義務跟租金數字沒問題，基本上就會簽字。當然，在2019年後有房東利用租客的知識盲區，直接給房客一份依照市價的非管制租約，租金也依照市價收取。同時，房東就不再向政府做租金管制報告，於是十多萬戶的穩租房就「消失」在政府的紀錄中。

政策保護租客 利潤減

從數據來看，能看出來這個自行把穩租房「消失掉」大概是2019年後出現的，合理猜測應是跟紐約2019年出台的租客保護法有關。

站在房客角度，房租高就算了，很多紐約房子設施、環境都一般的「老破小」，感覺很不公平，自然會覺得房東已經是「有錢人」，政策更理所當然要保護租客，當然覺得2019年租客保護法非常周到。

然而2019租客保護法案擠壓穩租房的租金調漲空間，不但維修攤提受到大幅限制，還少20%的空置漲租，再加上把許多解除管制的方式都取消，穩租房的房東苦不堪言。這個房客保護法，對於小房東來說是陷入更加不利的境地。房東的租金進帳並不是純利潤：這筆錢要用來維護、修繕出租房，各種大樓帳單(例如清潔費、垃圾處理費、火災檢查費、保險、下水道維護等等)需要支付 。

雖然2024年4月通過的法案放寬了15年攤提的規定，讓房東能透過修繕「永久性地」把租金提高，但房東還是要先從口袋掏錢去做更新，自行承擔有可能租客不交租無法完全回收成本，還要自行吸收這15年物價上漲的壓力，房東們算算帳之後根本不會願意做。

房東陷困境 鋌而走險

儘管政府在保護房客的同時試圖「平衡」房東的權益，但目前政策對私人小房東的困境只是隔靴掻癢。有人預測，2024年新法「正當理由驅趕」(Good Cause Eviction)上路後，有更多房東會「無視」法律約束，因為房東把管制房以市價出租所得盈利，從風險控管角度來說完全經濟可行，也就是說冒險違法、下賭注在房客不會發現上面，反而是最經濟合理的算盤。權衡利弊之下，於是房東們很多願鋌而走險。

難道這真的印證萬惡資本主義下房東都是貪得無饜、沒道德的嗎？ 為何十幾萬套穩租房公寓房東們，明明過去數十年也都好好地登記，會需要在2019年後用這種違法的方式硬是把穩租房下架呢？

馬克吐溫說 「真相是我們所擁有的最寶貴之物，讓我們經濟地使用它。」當然這是一個帶有諷刺意味的話語，而這句話也隱含著用經濟的方式去理解人性以及人為什麼會說謊。都說環境塑造行為，同樣的道理，違反人性的法律也讓人更有動機說謊，筆者希望立法者們在譴責房東們的同時，也能夠反思不符合經濟效益的政策對人性帶來的挑戰。(作者蔡璧徽律師，法路通律師樓合夥人、Sherry Zhang 律師助理)