地產投資／「同意之城」 解鎖紐約市房源

筆者先前有多篇文章提到城市區劃法令(zoning law)，往往是限制房源供給的重要因素，也是間接造成美國房源供給嚴重不足的原因之一。

在兜兜轉轉許久之後，民主黨主政的紐約市政府，終於意識到供給面是最大的問題，於是提出「同意之城」(City of Yes)方案企圖從區劃法令層面解決供給問題，鼓勵建商蓋房好讓房源供給增加、解決住房需求問題，連帶透過住房供給的提升、讓市場機制調節年年高漲的租金/房價。以下筆者針對較主要的幾項變化討論：

1.停車位要求 解除限制

雖然紐約市是全美國少數可以不需要開車就能自由移動的都市，在美國這樣「車上立國」的國家來說算是特例，但美國這種「車上立國」的傳統還是在紐約市的建築法規裡留下痕跡，其中最明顯的就是建築法規中對新建案必須附帶的停車位要求。雖然曼哈頓精華地段(一般是指96街以南)已經不要求新建案必須有一定數量停車位，但在其他區域還是有一些停車位的要求。

雖然原本的訴求是完全取消停車位要求，近日議會通過版本雖然沒有達成這個目標，但透過把市區分成三級，分別是完全取消停車位要求、降低限制、以及不改變現狀。因此，至少在前兩區裡面，對新建案的停車位要求是大幅降低的，這也跟紐約市鼓勵使用大眾交通工具、降低碳排的政策相吻合。

這個政策的背後理由相當容易理解，首先解除停車位限制會大幅降低建築成本，根據調查一般興建四個停車位的成本就幾乎相當於蓋一個小的住房單位，省掉這樣的停車位興建成本後建商當然可以省錢；此外，不用蓋停車場之後，這些空間可以拿來做住宅單位或者增加住戶的其他公領域如洗衣間、健身房等等。

2.特定條件 允許加蓋ADU

其實從艾妲颶風橫掃紐約市造成許多地下室淹水後，附屬住宅單位(Accessory Dwelling Unit, ADU)就在地下室合法化呼聲中成為熱門話題，這次的修法跟進加州腳步放寬ADU的條件，讓紐約屋主更容易蓋出合法的ADU。

ADU通常是後院加蓋的小屋，車庫改建、或者把地下室合法化成為單一住宅單位等類型，以前也有稱之為母女屋(mother-daughter home)。透過將已有的建築結構合法化就能快速增加一個新的住宅單位，對屋主來說也增加一份租金收入。日前通過的法案，在特定條件下允許加蓋ADU。

按照「同意之城」法案，ADU只能在一到兩家庭住宅的土地上，且不能超過後院總面積的三分之一、不能超過800平方呎、且原則不能超過兩層樓高度(或者25 feet) 。法案也特別限制在容易淹水的沿海地帶，或者內陸易淹水地區都不能允許，此外在特定歷史保留區或者低密度住宅區也不允許，除非是在公共交通樞紐附近。

這個修法好處相當明顯，首先是較小的住宅單位其實更加符合當代的居住需求，例如不需要大房子的老年人或者初出社會收入不豐的年輕人，都可能住在比傳統住宅單位更省的ADU裡面，事實上紐約市已經有大量非法出租的地下室，允許改建成ADU只是把這些隱藏住宅合法化，這樣也讓房東更敢放心出租而不用藏藏躲躲；此外，大幅放寬ADU的改建，也可以在不會大幅改變社區景觀的情況下增加住房供給。

3.增加房源 兩類建案鬆綁

針對較低密度的住宅區，「同意之城」也提出了兩大項政策以促進建案開發。

其中一個是針對公共交通樞紐地區周邊半英里內(走路10分鐘)的建案，只要位於公共交通樞紐如地鐵站、火車站附近，就能夠放寬高度限制蓋出3-5層樓的建築。這個方案跟前面的停車位要求其實互相呼應，就是為了鼓勵大家多使用公共交通、減少對開車的依賴，也希望藉此減少交通擁擠的狀況。

另一個是針對城鎮中心(town center) 的開發案，如果是過去曾經有一樓商用+上面二到四層樓住宅的街區，就會被認為是「城鎮中心」。這樣的建築類型大多建在1920-1950年代，往往在現在的嚴格區劃法之下已經不允許了，現在的法案將會重新對這樣類型的住商混用建築大開綠燈，透過對容積率的放寬來重新讓這類型的建築能夠被建造。

這樣的放寬，某種程度也是在不過度影響城市景觀的基礎上，增加房源的供給量。不過批評者也有認為這樣的改變，有可能會導致基礎設施(如廢水處理、電載系統等)過度負載，從而導致難以預料的後果。

4.商業建築 改建住宅放寬

筆者在疫情當時就曾經預言說商業建築改住宅將會是未來趨勢，果然一語成讖，在住宅空間需求大增搭配商業辦公室需求減少的情況下，紐約市政府也把商業建築改建的標準放寬。

原本的法規之下，如果是1961年以後建好的商業建築是不能拿來改成住宅的，但其實紐約在1960-1990年代之間可是興建了大量的辦公樓，新法放寬到1990年代以前的商業建築都可以改成住宅，這樣就生出大量可以改的建築了。

此外，這個「同意之城」方案也讓不同的住宅類型能夠存在，例如把單人套房(Single room occupancy,或簡稱SRO)轉生為「共享公寓」(co-living apartment)等， 也滿足現代對住宅的多元需求，並且也使得商業建築改住宅成為可能。過往商業改住宅困難重重，就像筆者另文討論的，政府對於住宅用樓的硬體配置有許多要求，其中涉及通風、採光、衛生、消防等細節，例如每個當臥室用的房間都必須有對外開放的窗戶、樓外需建造防火逃生梯、 通風系統是否適合、每單元房內須有衛浴設備等等 。2023年初筆者也提出用共享公寓的方式，來處理商業改住宅大樓遇到的困難，至今甚為欣慰看到這些想法都將被市政府逐一實現。

立意良好 關鍵如何實行

除了上述幾項主要措施之外，這項政策還包含許多面向，例如增加對「可負擔」住房的要求、容積率調整、對狹長建築(Silver Law)的規範、對空中權(air rights)的規範調整等等。整體而言，透過對區劃法令的調整，大幅放寬了對新建案的各種限制。

（作者為律師、法路通律師樓合夥人）