美2大房貸機構嚴查商辦融資 鑑價須實地查核

房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）兩大美國房貸機構，準備對商用地產融資機構及經紀商實施更嚴格的融資規定，以整治商用不動產市場的融資弊端。

道瓊社報導，據熟悉初步計畫的人士表示，商用地產融資機構必須獨立核實公寓大樓及其他集合式住宅借款的財務資訊。再者，融資機構在確認地產借款者是否擁有適當的現金，並驗證資金來源時，可能將面臨更嚴格的規定。新規則可能也會要求，融資機構必須對地產的鑑價進行實地查核，包括其財務績效。

依據現行制度，融資機構在面對借款人及地產金融業務時，可以採取比較放任式的作法，選擇相信借款人提出的數字，以免花大錢延請稽核人員，或因為手續太過繁雜而失去客戶。

房利美、房地美兩大機構以及聯邦住屋融資局（FHFA）都拒絕對此一消息提出說明。這兩大房貸機構是在聯邦政府支持下，在美國住宅及商用地產貸款市場購買大量貸款，並進行證券化。去年9月最新數據顯示，全美2.2兆美元的集合住宅房貸債務中，約40%都是由這兩大機構提供擔保。

消息人士指出，新的集合住宅融資規則，最快可能在今年夏季推出，由於這是初步規定，後續可能會再做調整。如果付諸實施，將是近年來最大的一次法規變革。

聯邦調查人員及不動產經紀商表示，在2022年聯準會升息前，公寓大樓及其他商用地產價格曾衝到新高，使許多貸款都是依據假造的財務資料及房價來撥貸。

2022年之後因於利率大幅上升，導致商用不動產價格大跌，於是愈來愈多這類涉嫌詐欺的房貸案陸續曝光。現在聯邦檢察官正大力根除弊案，經常與FHFA的調查辦公室聯手調查。

整治行動已經衝擊到集合住宅產業。房地美已開始要求貸款者提出房租收據，房利美也開始審查貸案尋找造假的財務資料。

兩大機構採取更嚴格的貸款規則，可能使房市交易活動減緩。業界人士表示，新規一旦執行，將可能查獲諸多弊案。「二房」已經將Meridian資本集團及多家經紀商列入黑名單。另一家大型商用地產融資機構Berkadia集團最近也從經紀商手中抽回多筆交易，並表示將「聚焦於直接業務」。

另據路透引述知情人士報導，美國商務部計畫未來數周內公布新規，禁止在美國三級或以上的自駕車使用大陸的軟體，這也代表將禁止陸企生產的自駕車在美國國內道路上進行測試。