美降息利好氣氛 短期料提振港樓 年底或下調最優惠利率

息口高企近年困擾香港樓市，近來市場有望進入減息周期，投資者憧憬降息對香港投資市場帶來正面影響。港股17日中秋假期休市，但受減息在即消息刺激，香港地產股日前已偷步上升。市場人士認為，減息可望短期提振樓市氣氛，但由於香港銀行未必緊貼美國同步減息，高息環境可能持續一段時間，估計最快於年底才下調最優惠利率（P），加上新盤貨源充足，樓價及地產股將繼續整固。

大公、文匯報報導，近日香港地產股表現良好，不過，由於住宅樓市表現持續疲軟，大行對後市看法亦非一面倒看好。其中，摩根大通對地產股板塊後市看法較為保守。該行指出，本地地產股自7月初至今跑贏恒指，從過去歷史來看，在首次減息前，本地地產股會短線跑贏大市。

摩通指出，利率每下調1厘，按固定負債比率計算，香港地產股明年平均盈利增長3.7%。惟美聯準會減息後，本地地產股未必可以繼續跑贏大市，因為現時無論是住宅、寫字樓及零售的基本面持續不溫不火。

瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉指出，香港住宅樓價年初以來累計下跌6%至7%，雖較該行年初預測全年跌幅（0-5%）為大，但市場估計美聯準會開始減息後，香港最快今年底至明年初才有機會調低最優惠利率，香港住宅成交量有望改善。預期今年香港樓價跌幅收窄，而明年走勢則大致平穩。

梁展嘉補充，由於美聯準會開始本輪加息周期時，港銀未有完全跟足加幅，即使市場預期美聯準會於未來12個月合共減息2厘，料港銀亦未必跟足，不能期望降息這個單一因素會對香港樓市帶來非常大的刺激作用。他認為，未來若有更多人口流入香港，住宅租金將會企穩或進一步上升，若租金回報表現回升至高於樓按利率水平，將會利好住宅樓市需求，從而支持住宅樓價表現。

不過，瑞銀關注近期香港失業率走勢，若持續有惡化趨勢，或對香港樓價表現構成抑制作用。總括而言，該行預期明年香港樓價走勢大致平穩。

此外，美國減息料可降低企業借貸成本，連帶有利股市及樓市。不過，翻查歷史，本世紀美國3次減息周期，美股及港股都錄得跌幅。今次2024年減息周期對股市的影響有待觀察。