日圓續貶帶旺日本房市 飯店、公寓成為外國投資人新寵

投資人今年依然看好日本房地產市場。儘管日本央行3月進行17年來首度升息，但資金依然容易取得。大量外國觀光客、員工重返辦公室，再加上租金持續上揚，進一步提升這些投資人的樂觀看法。

日經新聞報導，房地產公司仲量聯行高級研究主管大東佑人（Yuto Ohigashi，音譯）表示，相較於倉儲，日本的飯店和公寓大樓預料今年迎來火熱行情，較低槓桿操作的投資人預期扮演主要角色，包括主權財富基金與公共退休基金。他說，這類投資人較不受利率影響、有更多餘裕把資金部署在海外房地產。他說，日本房地產投資總額在2023年達3.4兆日圓（223億美元），今年可望達到同樣的水準。

美國持續通膨，加上貨幣緊縮政策延長正衝擊金融市場，但日本房地產市場預期能安然應付這些挑戰。

三菱日聯信託銀行（MUTB）分析師船久保善一（Yoshikazu Funakubo，音譯）表示：「美國不快速降息實際上有利於日本房市。」他說，如果美國快速降息，那麼日本市場的吸引力就會消退。拜低利率所賜，日本房地產市場去年成長4%，力抗全世界房地產投資遽減44%的情勢。

根據仲量聯行的數據，外國投資人通常佔日本房地產投資的20%至25%，而且他們通常是口袋夠深的大型投資者，例如新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司（GIC）去年從黑石集團手中買下一個大型倉儲投資組合，以及挪威政府退休基金在2020年收購三菱地所的東京總部大樓。

日圓匯率也將是關鍵。瑞穗證券高級信用分析石齊齊崎晃士表示，外國投資人通常會把貶值的日圓視為利多。日圓疲軟使日本房地產在以美元計價後變得相對便宜。此外，日圓貶值也帶動入境觀光並提高飯店產業的獲利。日圓兌美元匯率近期已觸及34年低點。

儘管外資投資在去年下半年劇減，但今年首季又熱絡起來。KKR出資的不動產投資信託在2月以大約2,200億日圓，從Logisteed收購29間倉儲投資組合；Alyssa Partners則以215億日圓從雅詩閣公寓信託（Ascott Residence Trust）和Hotel WBF收購飯店物件。

貝萊德1月收購了在東京和橫濱的公寓大樓，沒有公開金額。

此外，辦公室的需求上升，東京辦公室閒置率在3月降至三年低點的5.47%。公寓租金也在上漲，反映人們以租代買。東京地區的公寓價格正處在歷史高點。