洛城辦公樓回暖？多中國投資者「抄底」 原因是...

受疫情和遠程辦公趨勢影響，近年來辦公空間的需求持續下降，銷售價格和交易量屢創新低。然而，一些中國投資者似乎認為市場已經觸底，近期開始出手，洛杉磯市中心多個標誌性辦公大樓陸續成交。

「801 Tower」

據商業觀察報導，一名中國投資者以6000萬美元（約合每平方呎129元）接手洛杉磯市中心的801 Tower，這一價格比十年前低66%。

據商業地產網站Loopnet信息，801 Tower建於1991年，共25層，位於洛杉磯市中心801 South Figueroa Street上，建築面積46萬5200平方呎。目前已鎖定79%的租約。該大樓目前由美國中國信託銀行 (CTBC Bank USA)冠名。十年前，總部位於北卡羅萊納州的巴林銀行（Barings）以1億7820元收購該大樓，當時紐約人壽保險公司向其提供了1億元貸款。

報導指出，此次出售由紐約人壽和巴林銀行合作管理，避開洛杉磯頗具爭議的ULA法案（Measure United to House LA ，俗稱豪宅稅）的徵稅。 ULA對超過1000萬元的住宅和商業房地產交易額徵收額外的5.5%轉讓稅。

這名中國投資者由總部位於紐約的亞太資本(Asia Pacific Capital，APC) 代表，其發言人表示，此次收購價格遠低於重置成本（replacement cost）。對於個人投資者來說，現在是考慮進場的絕佳時機。

「777 Tower」

而馬路對面的另一棟標誌性大樓——777 Tower，也被另一位中國投資者以1億2000萬美元（約合每平方呎117元）的價格收入囊入。

這座52層的豪華辦公樓建於1990年，位於777 S Figueroa Street上，建築面積約111萬平方呎。前業主曾是洛杉磯最大辦公樓房東Brookfield。然而，近年來由於利率上升和需求減弱的雙重打擊，Brookfield所持有的多棟辦公大樓資產相繼發生貸款違約，包括Gas Company Tower、安永（EY）廣場等。

佳信貸款總裁劉艷秋（Donna Liu）指出，Brookfield在違約時所欠貸款總共3億1900萬，今年3月，一家韓國公司曾有意以1億4500元收購該大樓，但交易未能完成。僅僅過去幾個月，價格再次拉低，最終成交價不到剩餘貸款的四成。交易記錄顯示，買家在7月24日提出收購意向，僅兩天後便完成交易，據此推測應該是全現金交易。

「Gas Company Tower」

除個人投資者外，政府部門似乎也有「救市」之意。過去幾周，洛杉磯縣也加入談判行列。綜合多家媒體報導，洛縣計畫以2億1500萬元（約合每平方呎153元）的 價格收購洛杉磯瓦斯公司大樓（Gas Company Tower）。

這座52層的建築位於555 W. 第五大道上，占地1.4英畝，是洛市中心最高的建築之一。樓內租戶包括租給洛杉磯瓦斯公司（占57%的辦公空間）、德勤、星巴克、Latham & Watkins律所等。根據巴克萊銀行（Barclays）的評估報告，瓦斯公司大樓2020年的估值為6億3200元，但現已縮水至約2億元。

洛縣官員在聲明中表示，洛市中心的商業房產價格目前出現了千載難逢的下降行情；作為公共資金的管理者，該縣正在做盡職調查並評估在市政中心地區收購房產的可能性。

中美投資者 觀點存異

對於近期洛市中心豪華辦公樓銷售量上升之勢，劉艷秋認為，「物超所值」是最主要的驅動因素。由於原業主債務違約，這些大樓已流入法拍程序，估值大幅縮水。現在的成交價格連剩餘貸款的一半都不到，可謂是「白菜價」。「洛杉磯地區最普通的房屋建設成本每呎也要250-300元，而這些地處市中心的優質辦公樓，每呎價格只有百逾元。」第二季以2047萬元成交的617 W 7th Street，每呎價格僅為94元左右。

劉艷秋認為，新業主在收購後，不太可能將大樓繼續用作辦公空間，而是改為商住混用的多用途住房，比如一層零售、餐飲，二樓健身房，上層則改為經濟性公寓等。「這也政府所鼓勵的。一方面有助於緩解住房短缺問題，同時也可以避免空置率過高對周邊商業帶來的負面影響。政府肯定希望能有更多人入住，相關的審批流程也會更加順利。」因此，對渴望全球布局、分散風險的中國投資者來說，這樣的機會非常有吸引力。而且相比其他國家，美國目前的經濟環境也具有優勢。

不過，「美國本地投資者則較為謹慎，大量資金仍在觀望中，擔心目前可能還未見底。」劉艷秋分析，畢竟美國大部分地區的房價略顯疲軟，房屋銷售速度放緩。而且11月大選將近，目前總統候選人的支持率難分上下，未來經濟政策還存在諸多不確定性。此外，類似「白菜價」的大樓也不僅在洛杉磯，紐約、芝加哥也有很多選擇。

根據商業房地產資訊公司CBRE最新報告，大洛杉磯地區辦公室空置率持續上升，第二季度已至23.5%，其中洛市中心的辦公樓空置率高達31.5%。而相較之下，聖蓋博谷的空置率僅為10.6%，屬於情況較好的地區。