南加倉庫 2年閒置面積增3倍

根據最新統計數據，南加州的空置倉庫面積在過去兩年內迅速增加了三倍，官方統計的倉儲閒置空間達到約4700萬平方呎，是否代表南加州工業房地產市場變化，引發關注。

UCLA經濟學家俞偉雄表示，這可能與疫情恢復正常後，人們從網路購物轉向實體服務業消費有關。華人地產投資專家謝宗煌認為，主要是受經濟發展趨緩，尤其是中美貿易影響。

據商業房地產服務提供商JLL中介公司統計數據顯示，南加地區包括內陸帝國（Inland Emipre )、洛杉磯（Los Angeles）、橙縣（Orange County）和聖地牙哥（San Diego）等地的工業房地產空置率都呈現不同程度上升。

內陸帝國的空置率已經上升至3%，即在總面積6億1500萬平方呎面積中，閒置空間1800萬平方呎；洛杉磯為2.6%，即總面積7億8100萬平方呎，閒置空間有2000萬平方呎；橙縣為2.1%，即2億1000萬平方呎面積中，閒置部分達400萬平方呎；而聖地牙哥則達到3%，即面積1億2900萬平方呎中，有400平方呎面積在閒置中。

從這些數字可以看到，與疫情前相比，空置率上升顯示了市場已經發生明顯變化。

然而，值得注意的是，「官方」所說的空置率並不包括已經租賃但尚未使用的倉庫，這些倉庫有可能重新上市成為潛在的次租賃空間。南加州地區目前有高達5500萬平方呎的次租賃倉庫正在可能被租戶重新租賃。這類次租賃空間占供應的3.7%，超過了由房東業者控制的空置倉庫空間。

具體來說，據統計這些閒置倉庫有相當多數位於內陸地區，其中有3000萬平方呎的次租賃倉庫，占供應量的4.9%。其它地區相對較少，比如洛杉磯地區有1600萬平方呎，占供應數量的1.8%；聖地牙哥地區有400萬平方呎，占總量的3.4%。

同時，新倉庫設施建設仍持續進行，將對市場供應和需求的平衡產生進一步的影響。南加州地區目前有3100萬平方呎的工業空間正在建設中，這相當於占現有倉庫供應的1.8%。大部分新的倉庫正在內陸地區建造，預計建造面積達2100萬平方呎，為該地區供應的3.4%。

倉儲設施的市場變化也在某種程度上反映了疫情對商業房地產市場的影響。在疫情爆發初期，倉庫需求迅速增加，以滿足電子商務發貨需求。然而，隨著疫情局勢趨於穩定，許多人重新返回辦公室，實體購物也恢復活力，導致倉庫需求減弱。

業界人士認為，儘管倉儲設施市場正在經歷變化，但相對於辦公空間市場的挑戰，倉庫市場仍可較為樂觀。經過一個活躍變動時期，倉庫市場可能將找到一個新平衡點。

UCLA經濟學家俞偉雄認為，倉儲設施發生空置率急劇上升，其中一個主要原因是，疫情大流行期間，人們多利用網路購物，從而導致電子商務成為購物熱點，顯得頗為興旺。倉儲設施存放的商品也多是用來投遞發貨用。可是現在人們生活漸趨恢復正常，所以對疫情期間在網路購物的興趣減少，而開始轉向實體服務業消費。所以原先利用倉儲存放的商品量就會下降，導致倉儲設施閒置率猛然增加。

謝宗煌解釋原因，包括貿易進口量減少，國內經濟萎縮以及高通膨導致消費者購買力降低，還有就是中美貿易量下降導致，要想恢復正常的話，需要三至五年時間，等待經濟漸趨正常化。