劉昌明：降息預期刺激房市買氣

時值歲末年初，國泰銀行（Cathay Bank）總裁兼執行長劉昌明（Chang M. Liu）認為，2024年實現經濟軟著陸的可能性較大，聯準會（Fed）的降息預測將刺激房地產市場更多交易。

劉昌明表示，雖然美國經濟在2023年因春季銀行倒閉風潮遭受重創，但通貨膨脹率仍持續維持在3%至4%的水平，失業率較低，就業人數持續強勁。目前經濟學家的共識，已經從美國面臨經濟衰退危機，轉向不衰退的情況下放緩前行。

整體來說，2023年的高利率，導致企業家和房地產投資者停止資本擴張或收購大量商業資產，許多房地產投資者一直保持觀望態度。

聯準會預測2024年聯邦資金利率（Fed Fund rate）下調三次，劉昌明認為，2024年的商業投資活動將因此有所增加，降息預測對長期利率會產生正面影響，可能刺激更多的購房買賣交易。他表示，聯準會近期的利率立場，意味著美國經濟可能走向軟著陸，隨著投資和購房交易的增加，客戶在2024年將更加忙碌，國泰銀行已準備好繼續全力支持現有和潛在客戶群 。以下為訪談紀要。

問：2023年利率是過去22年來最高點，2024年利率會有怎樣具體的走向，將對房地產市場帶來什麼影響？

答：聯準會2023年12月利率維持不變，但對2024年貨幣寬鬆的積極預測令投資者驚訝，目前對今年3月降息的可能性為89%。根據去年12月的預測數據，2024年市場預期降息總計125至150個基點（bp），這項積極預測也對長期利率產生影響，10年期公債殖利率下降近55個基點。

較低利率可能會刺激商業房地產的開發活動，如果10年期國債收益率維持在3%的高點或持續下降，這將讓商業地產業主的壓力得到緩解，並為其債務再融資提供空間。總體而言，如果目前利率趨勢保持不變，商業房地產市場將在2024年更加活躍；當然這樣的評估還受到其他因素影響，例如中東以哈戰爭以及俄烏戰爭 。

問：經歷百年難遇的新冠疫情後，居家辦公的混合工作模式已成為常態，面對變化中的就業市場，有何應對建議？

答：這場疫情無疑改變所有人的工作模式，無論遠端辦公或靈活的混合工作方式。由於就業市場依然強勁，大多數公司不得不繼續保持混合工作模式，以留住和吸引人才。據我所知，有些公司正在逐漸恢復每周4天的辦公室時間，因為在辦公室的工作時間越多，團隊成員就能擁有更多面對面的互動機會，最重要的是，可以獲得更多職業生涯發展的機會。

這將是一種微妙的平衡，為保持對求職者的競爭力，公司不斷適應並提供靈活性的工作模式；歸根結底，所有公司都必須進行調整，以確保擁有最好的員工隊伍，為客戶提供更優質的服務。

問：2024年證券市場有何預測，對個人投資者有何具體建議？

答：高利率時代可能已經過去，包括較高的債券票面利率（nominal yield）和實際收益率，許多市場策略師預計投資者在2024年將獲得較低的收益率和正回報。由於聯準會立場的不確定性，證券市場的波動可能會持續，但許多人相信前景樂觀，政府債券收益率和合理的股票估值，這意味著2024年的前瞻性回報似乎更有希望。

長期債券的殖利率曲線低於短期債券的殖利率曲線，從歷史上看，殖利率曲線倒掛一直是經濟疲軟的指標。然而，目前的共識已經從美國經濟衰退，轉向不衰退的情況下放緩前行。

對於個人投資者來說，建議考慮自己的風險程度。2024年可能會出現一些不利因素，例如就業市場降溫、利率仍居高不下、通貨膨脹率上升等，因此重新檢視自己願意承擔多少風險是個明智之舉。

問：美元兌人民幣匯率從2022年的低點1:6.3，到2023年的高點1:7.3，一路波動較大，能否預測2024年的匯率趨勢、以及對中美兩國經濟貿易會帶來什麼影響？

答：中美貨幣匯率變化，很大程度取決於美國利率和中美關係這兩個重要因素。例如近期人民幣升值，主要是由於美聯儲2024年的降息預期。2024年美元兌人民幣匯率若穩定在6.9至7.1之間，將有利於中國經濟復甦、中美進出口貿易成長。

問：作為加州第一家華裔美國人的銀行，國泰銀行秉持怎樣的投資理念，面對變化中的經濟形勢，國泰銀行2024年戰略決策是否有什麼具體變化？

答：國泰銀行始終堅持規避風險的投資理念，商業房產和住宅抵押貸款投資組合的LTV（Loan to value 貸款成數）在 50-55%範圍內。 多年來一貫堅持的投資理念，讓國泰銀行安然渡過2008年經濟衰退、2023年春季銀行業危機。2024年，國泰銀行將尋求實施一些關鍵技術升級，以增強客戶體驗；但從策略上講，國泰銀行的業務方向將保持不變，目標仍然是幫助客戶發展壯大業務。