舊金山租屋比買屋便宜? 專家這麼說

最近的一份報告顯示，在美國的大部分地區，包括以昂貴著稱的舊金山灣區，租房仍然比買房更便宜。那麼，現在下決心購買自己的房屋，是否為正確的選擇？

舊金山紀事報（SF Chronicle）報導，目前的抵押貸款利率已從去年秋天的高點回降，不過仍是2021年3%的兩倍。在過去的一年中，灣區的房租持續下降，但房價不斷上漲；房地產專家預期，除了獨棟住宅以外，在疫情期間遭受重創的公寓和聯排別墅等房地產市場將持續升溫。

現今到底是租屋還是購屋比較划算？其實，兩者間沒有簡單的答案。在租房與買房之間的主要考慮因素是個人和財務狀況，有許多因素和變數需要考慮，包括收入和債務、資產、信用評分、首付款資金以及物業的位置和類型。

若有足夠的資金，買下房產是長期投資的最佳途徑；但若想在短期內就兩者的財務差異進行比較，依據Realtor.com比較美國前50個都會區每月持有入門房型成本與入門房型租金中位數的報告，發現租賃較購買更加實惠，尤以舊金山和聖荷西都會區的差異最明顯。在舊金山，買房比租房要多支出近96%的費用。

不過，上述報告僅比較了月度成本，並未揭示租房與買房的長期財務影響。對於灣區居民來說，真正的問題並非每月的住房成本，而是房屋所有權如何在長期改變個人財務狀況。在有固定房貸的情況下，住房成本不太可能與租金一樣上漲；此外，擁有房屋還帶來了借貸的權益，最終，個人將完全擁有該房屋。

舊金山紀事報透過NerdWallet租購比較試算器，輸入灣區最大城市的常見變數進行分析，概略對比長遠來看購屋與租屋成本的差異：以兩房房型為例，假設首付20%，30年期固定抵押貸款利率6.87%，房屋增值率5%，房價中位數116萬元（參考Zillow數據）及租賃類似房型的平均每月租金3100元（參考Apartment List數據）進行試算後，在舊金山地區，買房開始較租房便宜的損益平衡點為20年。當然，這樣的計算器絕非完美，但它提供了一個起點，以了解擁房與租房的成本如何計算。

在前述租購比較的試算中，抵押貸款利率的差異會造成極大的影響。若在兩年前，舊金山的房價較高（134萬元）且租金較低（2700元），但買房較租房便宜的損益平衡點是16年，而非現在的20年，關鍵因素就在於當時的抵押貸款利率為4.42%，低於現在的6.87%。

但是，指南針公司（Compass）首席市場分析師卡萊爾（Patrick Carlisle）表示，他預計利率不會持續維持在6.87%，並指出若一個人在市場底部購入一套住房，在利率下降時為住房貸款再融資並長期持有，則對財富來說會帶來比租房更正面的效果。