加州7租賃新法 房東、房客不可不知

加州州長紐森(Gavin Newsom)在2023年底批准一系列新法律，完成一部分的加州房產改革，使今年房東與房客間的關係變得越發複雜。自今年1月起，各項新法律陸續生效，從租金上漲到驅逐房客等各方面都進行更嚴格的限制。

以下是房東及房客都應了解的七項最近生效或即將生效的州法律：

1.押金上限(Assembly Bill 12)：限制押金金額在一個月租金以內。

根據12號眾議院法案，從7月1日起簽訂的租約，加州租戶不再需要支付超過一個月租金數額的押金（已存在的租約則不受此法令影響）。

在中半島地區，租金中位數是全國最高之一，各城市動輒三、四千元。加州的租金中位數為2830元，全美則為2150元。法案起草者、眾議員哈尼(Matt Haney)表示，53%的加州租戶表示他們能夠負擔租金，但因為無法支付相當於兩個月租金的押金，因此無法租到住房。

只擁有兩處房產、總共不超過四個單元的小房東，可豁免不適用這項法案，另外，房東仍可向造成超過押金金額財產損害的房客索賠。

2.驅逐保護(Senate Bill 567)︰強化2019年「租戶保護法案」(Tenant Protection Act)，將租金上漲上限設定為10%，並阻止房東無正當理由驅逐房客。

被稱為「無家可歸預防法」的567號參議院法案於４月1日生效，旨在阻止房東為了進行翻新或讓自己或家人搬進單元而驅逐房客，之後另以更高的價格將房屋重新上市。若係為進行翻新而終止租約，房東必須提供工程的詳細說明、時程表及許可證的副本。如果單元以新的市場租金重新招租，原房客有優先承租的權利。若房東或其家人欲搬入房產而終止租約，則必須在90天內搬入，並居住至少12個月。

3.租戶申請(Assembly Bill 1764)：簡化申請流程及限制篩選費用。

根據1月1日生效的1764號眾議院法案，若經房東和申請人事先同意，房東可透過電子郵件提供房客申請/篩選費的收據。申請/篩選費，即收集有關申請人的資訊的實際費用；該費用不得超過59.67元。

4.電動自行車、電動滑板車的存放(Senate Bill 712)：1月1日生效的712號參議院法案，規範電動自行車、電動滑板車和其他電池驅動的小型移動裝置的存放方式。

該法案允許房客在室內存放該等裝置，但根電池類型、房客是否有責任保險、以及房東是否能提供戶外儲存空間而有例外情況。另外，該法案禁止房客在自己的單元內維修或保養該等裝置。

5.信用審查限制(Senate Bill 267)：禁止對接受政府租金補貼的房客進行信用審查。

當涉及政府租金補貼時，267號參議院法案禁止在申請過程中直接使用潛在房客的信用紀錄，除非已給予申請人提供工資單、銀行對帳單或政府福利等申請人可作為能夠支付租金的替代證明的選擇。

6.犯罪背景調查(Assembly Bill 1418)：禁止基於房客的犯罪紀錄而進行的強制驅逐。

1月1日生效的1418號眾議院法案，禁止城市和縣政府要求或鼓勵房東對有犯罪定讞或涉嫌犯罪活動的房客（及其全家人）進行驅逐，或對潛在房客進行犯罪背景調查。該法案並不限制房東基於其他原因（例如：滋擾投訴或未支付租金）驅逐房客的權利，另外房東仍可自行事先篩選房客的犯罪紀錄。

7.現場停車(Onsite parking)合約(Assembly Bill 1317)：將現場停車費與租金進行切割。

從2025年1月1日開始，部分類型的房產屋主必須「分離」或將現場停車位的成本與住宅租賃合約分開。該法案未規定房東可以收取的停車位價格，但要求其以單獨的租賃協議、或現有住宅租約的附件進行約定。房東可以拒絕房客使用停車位，但不能因房客不支付停車位租金而驅逐租戶。