房貸利率調降 為什麼舊金山、聖荷西受益有限？

美國聯邦儲備理事會(Fed)在9月將基準利率下調了半個百分點，是四年來首次、也是最大一次的降息，在今年年底之前與2025年將可能進一步降息。

根據全國房地產經紀人協會的最新研究，在全美前100個大都會區中，舊金山和聖荷西-桑尼維爾地區（包括聖馬刁和聖塔克拉拉），預計將是在較低抵押貸款利率中，受益最少的地區，住房負擔能力的增長不足4%。研究指出，有限的住房數量、更昂貴的首付款，以及高收入者對利率變化的敏感度較低等因素，可能會削弱降息的影響。

以下是購房者在美聯儲降息後應考慮的五件事：

1.較低的抵押貸款利率

較低的利率可能使每月房貸減少，或使買家能夠負擔更高價的房屋；然而，在聯儲局決定降息前，抵押貸款利率已將預期的降息納入考量，所以利率進一步下降的幅度可能小於最初預期。一旦住房需求回升且房價持續攀高，等待大幅降息的購屋者可能會因定價過高而被市場排除在外。

2.門檻更低的申貸資格

當抵押貸款利率下降時，每月房貸利息減少，降低了總付款金額，使更多的借款人能夠滿足貸款機構的負債收入比(DTI)要求，並可獲得在較高利率下無法負擔的抵押貸款。

3.更高的住房需求

較低的抵押貸款利率降低了借款成本，增強了購買力，這些因素都可能引起住房需求提升；在房源庫存低的地區，需求的增加可能導致買家間的競爭加劇，最終使房價上漲。

4.住房負擔能力

抵押貸款的支出主要受房價和抵押貸款利率影響；房價決定了借款的本金，抵押貸款利率則牽動本金的利息。

全國房地產經紀人協會近期的一項分析表明，相較於降低房價，降低抵押貸款利率能更迅速地改善住房負擔能力；例如：抵押貸款利率下降1個百分點，每月房貸支付率的降低相當於房價下降10%。

5.更多的房源庫存

較低的抵押貸款利率使各收入水平的買家能夠選擇更多的房源。未來預期降低的利率，也可能會鼓勵屋主出售房產，從而增加住房庫存。此外，聯儲局的降息對建築行業也可能產生積極影響；較低的借款成本讓開發商能更容易地為新項目融資，進而增加新住宅的建設。

然而在矽谷這樣房屋需求高且庫存極低的地區，降息對於購房者來說，不一定會有更優惠的房價；如上所述，因為較低的抵押貸款利率會增加住房需求，從而推高房價，因此低抵押貸款利率帶來的益處，可能會因房價上漲而被抵消。