所有權變更觸發房產重新評估 專家分享節稅之道

房產重新評估是華人屋主關心的一大議題，因為重新評估往往會導致房產稅的增加。洛杉磯縣估值官潘傑夫（Jeffrey Prang）日前應加州台灣同鄉聯誼會邀請，演講分享房產估值資訊，他解析觸發重新評估的常見情況，並為合法合規節省房產稅支招。

在美國，房產稅是房產所有人的一個重要報稅項目，而房產稅的計算離不開對房產的估值。潘傑夫指出，最常見的重新評估發生在房產發生在所有權變更時。這首先包括對房產的買賣交易，當房產出售時，系統會根據成交價進行重新評估，以反映市場價值。例如你以100萬美元購買一處房產，則該房產的評估值會重設為100萬美元。此外，任何產權上的變更（如添加或移除名字）也都被視為所有權變更，會觸發重新評估。如果在家庭成員間進行產權轉移，除非符合加州第19號提案（Prop 19）的豁免條件，否則也會重新評估。不過，如果是婚姻或離婚期間在夫妻間進行的產權轉移，則免於重新評估。

根據第19號提案，長者（55歲以上）、殘障人士或自然災害受害者（如火災或地震）在出售舊房並購買新房時，可以將舊房的稅基轉移至新房。此外，子女或孫子女可以繼承父母或祖父母的房產，且在繼承後12個月內搬入並申請「屋主免稅額」（Homeowners' Exemption），則可以免於重新評估，但僅限於父母或祖父母的主要居所。

值得一提的是，假如房屋所有人不幸離世，必須在去世後的150天內通知估值官辦公室，確保房產正確轉移給新的所有者或信託。如果未按時通報房主去世的情況，可能會面臨罰款或補充稅。同時，繼承遺產且想保持原稅基的子女一定要按要求申請「屋主免稅額」，若繼承人未搬入房產或未申請豁免，該房產將按當前市場價值進行重新評估，這可能會導致房產稅增加。

除了所有權變更，另一常見能觸發重新評估的是房屋的新建工程或裝修，比如建造附屬住宅單位（ADU）、加建新樓層、大型翻新工程。不過，重新評估僅針對新建部分，新增部分的價值會加到現有的評估值上，但整個房產不會重新評估，除非發生所有權變更。需要注意的是，一些小型或不具結構性影響的工程，如室內油漆、更換舊的家用電器或日常維護工作，通常不會觸發重新評估。

潘傑夫指出，有的民眾會選擇將房產轉入信託或有限責任公司（LLC），以避免重新評估，但一定要妥當操作，若操作不當或產權變更，仍可能會觸發重新評估。此外，重新評估後的房產價值可能會提高，導致房產稅增加。如果所有權變更發生在年中，可能會收到補充稅單。不過，民眾也無需擔心房產稅飛升，第13號提案（Prop 13）限制房產稅每年最多只能上調2%，除非發生出售或新建工程等事件觸發重新評估。