周轉率低 加州都會區今年不到2%房屋易主

儘管房市活動近期有所改善，惟仍低於疫情前的水平，今年八個月加州的洛杉磯(Los Angeles)、舊金山(San Francisco)等都會區仍不到2%的房屋易主。

根據房地產經紀公司Redfin的報告，今年前八個月舊金山都會區的住宅銷售率，每千個「可售」房產（包括獨立屋、康斗、聯排別墅和合作公寓）有16.6套轉手，屋崙(Oakland)和聖荷西(San Jose)都會區約為17套，均屬美國人口最多都會區中銷售率最低之一。

Redfin在報告中比較了銷售量與住宅數量（不論住宅是否上市），以作為住房供應情況的衡量標準。這些比率（下稱「周轉率」）明顯低於疫情前的水平；在2019年1月至8月期間，舊金山和聖荷西都會區每千個住宅中約有20套房產轉手，屋崙都會區約為25套。

周轉率在歷經幾年的穩定下降後，於2021年因為創紀錄的低抵押貸款利率促使住宅銷售激增而上升，但隨著抵押貸款利率再次上升，到2023年，三個都會區的周轉率均達至少十年來的最低水平。

康斗和聯排別墅的銷售率通常高於獨立屋，儘管在過去五年中均急劇下降。在舊金山都會區，獨立屋的銷售率從2019年的約17件降至2024年的15件，而康斗和聯排別墅的銷售率則從28件降至19件。

不過，與全美整體相比，灣區都會區的住宅銷售率在2019年至2024年間的下降幅度相對較小。事實上，根據Redfin的數據，灣區是美國前五十人口最多都會區中，唯一在過去一年銷售率出現輕微增長的地區。Redfin的首席經濟學家趙(Chen Zhao)表示，這可能與灣區在2022年底和2023年急劇下降的銷售市場有關。現在隨著抵押貸款利率略下降，市場活動相對增加。

灣區的周轉率仍然是美國最低地區之一，與洛杉磯(Los Angeles)、安納罕(Anaheim)和聖地牙哥(San Diego)都會區相似。今年前八個月，美國人口最多都會區的銷售率為每千個住宅25套，遠高於加州的各大都會區的情況。

趙表示，加州的低周轉率，在很大程度上與住房可負擔性危機相關，另一個主要因素是加州第13號提案(California′s Proposition 13)，該提案將房屋的評估價值（以及財產稅）與業主購買房屋時的價值掛勾，使屋主傾向不出售房產。

趙指出，如果抵押貸款利率持續下降，灣區可能將有更多的住宅易主，但抵押貸款利率並沒有保證會放鬆；相較聯邦儲備的利率，抵押貸款利率更具波動性，僅在10月，30年期的平均抵押貸款利率就從6.08%上升到6.32%，逆轉了9月的下降趨勢。