灣區康柯德通過租金管制 更多城市料跟進

舊金山標準報(SF Standard)報導，康柯德(Concord City)市議會近日投票通過了一項租金管制條例，限制於1995年前建造的公寓大樓的年租金漲幅，在3%或地區通貨膨脹率的60%以內，以較低者為準。

在聖巴布洛、匹茲堡和位於馬連縣的拉克斯珀，租金管制條例將租金漲幅限制在3%或地區通貨膨脹率的60%以內；雷德伍德城提案的限制幅度則是在5%或地區通貨膨脹率的60%以內。

幾十年來，房東團體與部分經濟學家不斷地批評租金管制，限制了房東每年修正房租的漲幅。他們認為，從長遠來看，這類租金限制會阻礙開發商建造新公寓，反而導致房屋價格更加昂貴。

然而，租金管制的支持者表示，為了應對居住成本迅速上漲，租戶有立即受到保護的需求；不久的將來，會有更多位於灣區的城市將跟進這些租金管制措施。

租戶權益倡導組織Rising Juntos的執行董事勞克林(Rhea  Laughlin)表示，多個組織花了近八年的時間才得以在康科德市通過租金管制條例。她說，在那段時間裡，許多家庭因房價過高而必須搬離自己的家。

依據房屋出租網站Apartment List的數據，康柯德市一房公寓的租金要價中位數從2017年約1600美元升至2024年1950美元，漲幅超過20%。加州的租金中位數整體以同樣的速度成長，從1530美元上漲到1830美元。

數十年來，加州中約有十幾個城市，包括舊金山、屋崙(又譯奧克蘭)、柏克萊和聖荷西等，均實施了租金管制。依據法律網站Nolo的報導，里士滿和山景城於2016年通過了租金管制規範，現在更有約30座城市在某程度上制定了類似法律。

加州立法機關亦於2019年通過了一項適用於全州的租金管制法，將年租金漲幅限制在10%或地區通貨膨脹率5%(以較低者為準)，但當地的租金管制倡議者仍認為上限過高。

房東和不動產團體長期以來一直反對租金管制，稱該政策會排除因暫停驅逐而難以支付成本的小店經營者。房東和不動產團體經常引用部分經濟學家的觀點，認為租金管制在短期內雖對現有租戶有幫助，但會抑制建設動力，進而導致住房負擔能力的下降。

史丹福大學2019年發表的一項研究還發現，1994年舊金山擴展租金管制法，使租戶在房屋中停留的時間更長，但也減少了房屋出租的存量，因為許多房東將他們的公寓改造成宿舍套房或翻修，以避免受到法律的影響。

租金管制對房屋建設的潛在影響，是YIMBY Action等住房倡議團體對該政策持更謹慎立場的主要原因。YIMBY Action舊金山組織總監納托利(Jane Natoli) 表示，雖然租金管制是「一項極其重要的穩定政策」，但如果過於嚴格地限制，也會阻礙建設發展。她並表示，當原始租金已經很高時，租金管制並不有效。

灣區大多數新法令以及加州的租金管制法仍有例外不適用者，例如附屬住宅單元或單戶住宅，且租金上限的規定也不適用於較新的建物。

納托利認為，對其他城市是否會效仿康科德的租金管制是難以知曉的。她認為有些城市會決定不限制租金上漲幅度，但專長於租賃相關領域，並曾協助起草許多近期租金管制條例的律師西蒙-韋斯伯格(Leah Simon-Weisberg)，對於未來的情況是樂觀的。她預計，每年將約有5至10座城市會努力朝通過租金管制相關規範的方向前進，並表示，「最終，每個城市都會有租金管制的規範」。