房主好苦…房貸月供比租金多52% 創新高

目前美國首購族要買下一戶住宅非常吃力，但成為房主之後卻更加辛苦。據CBRE房地產服務公司分析，每位新公寓房主平均每個月要支付的房貸利息，比平均租金要高出52%，創新高。

CBRE研究主管Matt Vance指出，理論上買房的利息成本應該與房租大致相當。從1996年到2003年中這段期間，兩者的確相差不多。但金融海嘯之後由於利率降到近零，加上住宅供給激增，因此在2010年代平均買房利息成本比房租低約12%。目前買房的成本遠遠高於房租，是因為利率急升，30年期房貸利率接近8%，加上房價高漲所致。

舉例而言，目前以43萬美元買下一戶住宅，自備款為10%，則每個月須償還貸款約3,200美元，比三年前買房的還款額高出60%，同期間房租則上漲22%。

房價上漲，使首購族很難負擔得起10%的自備款，更別說不斷上升的房貸成本。第一美國金融公司經濟學者庫西表示，住宅的「影子需求」相當龐大，許多首購族都在為房價與薪資精打細算，暫時還在場邊觀望。

許多在低利率時期購屋者，都已經鎖住了低房貸利率。目前還未還清的房貸中，有80%的利率都低於5%，這使房主有本錢待價而沽，導致住宅供給吃緊。

表面上看，現況對這些房主顯然有利，但他們也付出一些代價，包括很難搬遷；而且由於新房貸利率偏高，使屋主很難趁著高房價的機會，換一戶較小的房子來住。

理論上屋主可以提高房租，來彌補高房貸的負擔，但由於租屋市場並不太緊俏，尤其是新建公寓反而供給過剩，抑制房租漲幅。而且租屋需求也轉弱，因為在疫情期間想要搬遷的民眾，在過去兩年間都已經完成搬遷。房貸機構房利美（Fannie Mae）預估，2024全美集合式住宅的空屋率將達6.25%，比15年來平均水準5.8%還高。