房價和利率那麼高 能買得起房的只剩下這兩種人

洛時記者／Andrew Khouri，編譯／胡立宗

儘管房貸利率逼近7%，南加房價3月中依然再創新高。高利率、高房價的怪異組合，創造出30年來買屋最難的時點。房市平台Zillow指出，六縣平均房價該月達到86萬9082元，年增9%，比2022年6月舊高峰還多出1%。

這般高價位加上高貸利率，就算頭期款能湊到買價的兩成，每個月應繳本息還是高達5500元。

日前剛在北托倫斯（Torrance）看完房的煉油廠經理Tommy Kotero說，「大家都瘋了」，他們看的那間到處裂痕的老房子竟然開價89萬9000元，「會買的話，我們也瘋了」。

房屋供需量在過去兩年出現巨幅變化，先是供應量過剩，後來是供應量不足，加上房貸利率持續攀高，能買得起房的只剩下一種人：不需要貸款的買家，或是頭期款高到買價五成以上的人。

部分人留著舊家買新家，一些人則是賣掉老家，以至少兩成的頭期款買房，正如Redfin仲介Alin Glogovicean所說，「資金夠的人根本不鳥利率」。

專精東北洛杉磯的他說，三分之一的客戶全部付現，另外三分之一頭期超過五成。整體來說，三分之二的人頭期款超過三成，但他們不是投資客，而是買來自住的。

他說，很多是建築師與好萊塢會存錢的人，賣了股票換成不動產，或是家人幫忙出錢。一部分人甚至願意投入退休積蓄，儘管多數財務專家都說母湯。

Zillow的調查發現，同樣的趨勢全美都在上演，頭期款超過兩成的案例越來越多。Redfin指出，洛杉磯縣2月賣出的房子，23%的買家全額付現，2021年才16%。換言之，沒辦法立馬掏出鉅額款項的買家，日子沒有最難過、只有更難過。

加州房地產經紀人協會（California Association of Realtors）指出，2023年第四季，洛縣與橙縣只有11%的家戶能負擔得起中位價房屋，這是自2008年次貸風暴以來比例最低的一季。

南加六縣中，橙縣、聖伯納汀諾縣、聖地牙哥縣、范杜拉縣的房價已然創下新高，洛縣與河濱縣只比歷史高點少1%。United Real Estate Pacific States的仲介Alicia Fombona說，從沿海到內陸帝國，唯一一種能夠對抗高房價、高利率的方式就是合貸，親戚朋友合買獨棟屋或雙拼屋，壓低月付額。

整合各方看法，房市未來可能出現兩種情境：一是供應仍然不足，利率也降不了多少，房價不漲但也不跌；二是利率顯著降低，房價將更合理，但大批買家也可能湧入，導致房價上漲。

Zillow的資深分析師Orphe Divounguy說，大概只有一種狀況能讓房價更為合理，薪資所得持續增加，房屋建案持續增加。但是加州2023年顯然走錯方向，建築許可比前一年還少，雖然最近開始出現增加，但多半是蓋來賣的獨棟屋。

部分加州則要面臨時間有限的難關。以一開始提到的Tommy Kotero來說，43歲的他前一陣子和妻子Rikah與四個小孩住進了租來的房子，但是最快夏季就得搬，因為房東要搬回來。他們雖然很想在托倫斯市定居，但是就算年收入16萬元的Tommy Kotero也負擔不起，妻子Rikah打算出去工作，因為「我們想在托倫斯買房，就得這樣」。

（原文來自洛杉磯時報，撰稿記者為Andrew Khouri。原文連結：

All-cash offers, wealthy buyers push Southern California home prices to a record ）