洛城辦公樓回暖?多中國投資者「抄底」 原因是...
![洛杉磯市中心辦公大樓801 Tower和777 Tower近日被不同的中國投資者收購。(記者趙健/攝影)](https://pgw.worldjournal.com/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/wj/realtime/2024/08/12/30249745.png&x=0&y=0&sw=0&sh=0&sl=W&fw=800&exp=3600&q=75)
受疫情和遠程辦公趨勢影響,近年來辦公空間的需求持續下降,銷售價格和交易量屢創新低。然而,一些中國投資者似乎認為市場已經觸底,近期開始出手,洛杉磯市中心多個標誌性辦公大樓陸續成交。
「801 Tower」
據商業觀察報導,一名中國投資者以6000萬美元(約合每平方呎129元)接手洛杉磯市中心的801 Tower,這一價格比十年前低66%。
據商業地產網站Loopnet信息,801 Tower建於1991年,共25層,位於洛杉磯市中心801 South Figueroa Street上,建築面積46萬5200平方呎。目前已鎖定79%的租約。該大樓目前由美國中國信託銀行 (CTBC Bank USA)冠名。十年前,總部位於北卡羅萊納州的巴林銀行(Barings)以1億7820元收購該大樓,當時紐約人壽保險公司向其提供了1億元貸款。
報導指出,此次出售由紐約人壽和巴林銀行合作管理,避開洛杉磯頗具爭議的ULA法案(Measure United to House LA ,俗稱豪宅稅)的徵稅。 ULA對超過1000萬元的住宅和商業房地產交易額徵收額外的5.5%轉讓稅。
這名中國投資者由總部位於紐約的亞太資本(Asia Pacific Capital,APC) 代表,其發言人表示,此次收購價格遠低於重置成本(replacement cost)。對於個人投資者來說,現在是考慮進場的絕佳時機。
「777 Tower」
而馬路對面的另一棟標誌性大樓——777 Tower,也被另一位中國投資者以1億2000萬美元(約合每平方呎117元)的價格收入囊入。
這座52層的豪華辦公樓建於1990年,位於777 S Figueroa Street上,建築面積約111萬平方呎。前業主曾是洛杉磯最大辦公樓房東Brookfield。然而,近年來由於利率上升和需求減弱的雙重打擊,Brookfield所持有的多棟辦公大樓資產相繼發生貸款違約,包括Gas Company Tower、安永(EY)廣場等。
佳信貸款總裁劉艷秋(Donna Liu,見圖,受訪者提供)指出,Brookfield在違約時所欠貸款總共3億1900萬,今年3月,一家韓國公司曾有意以1億4500元收購該大樓,但交易未能完成。僅僅過去幾個月,價格再次拉低,最終成交價不到剩餘貸款的四成。交易記錄顯示,買家在7月24日提出收購意向,僅兩天後便完成交易,據此推測應該是全現金交易。
「Gas Company Tower」
除個人投資者外,政府部門似乎也有「救市」之意。過去幾周,洛杉磯縣也加入談判行列。綜合多家媒體報導,洛縣計畫以2億1500萬元(約合每平方呎153元)的 價格收購洛杉磯瓦斯公司大樓(Gas Company Tower)。
這座52層的建築位於555 W. 第五大道上,占地1.4英畝,是洛市中心最高的建築之一。樓內租戶包括租給洛杉磯瓦斯公司(占57%的辦公空間)、德勤、星巴克、Latham & Watkins律所等。根據巴克萊銀行(Barclays)的評估報告,瓦斯公司大樓2020年的估值為6億3200元,但現已縮水至約2億元。
洛縣官員在聲明中表示,洛市中心的商業房產價格目前出現了千載難逢的下降行情;作為公共資金的管理者,該縣正在做盡職調查並評估在市政中心地區收購房產的可能性。
「抄底」辦公樓 中美投資者觀點存異
對於近期洛市中心豪華辦公樓銷售量上升之勢,劉艷秋認為,「物超所值」是最主要的驅動因素。由於原業主債務違約,這些大樓已流入法拍程序,估值大幅縮水。現在的成交價格連剩餘貸款的一半都不到,可謂是「白菜價」。「洛杉磯地區最普通的房屋建設成本每呎也要250-300元,而這些地處市中心的優質辦公樓,每呎價格只有百逾元。」第二季以2047萬元成交的617 W 7th Street,每呎價格僅為94元左右。
劉艷秋認為,新業主在收購後,不太可能將大樓繼續用作辦公空間,而是改為商住混用的多用途住房,比如一層零售、餐飲,二樓健身房,上層則改為經濟性公寓等。「這也政府所鼓勵的。一方面有助於緩解住房短缺問題,同時也可以避免空置率過高對周邊商業帶來的負面影響。政府肯定希望能有更多人入住,相關的審批流程也會更加順利。」因此,對渴望全球布局、分散風險的中國投資者來說,這樣的機會非常有吸引力。而且相比其他國家,美國目前的經濟環境也具有優勢。
不過,「美國本地投資者則較為謹慎,大量資金仍在觀望中,擔心目前可能還未見底。」劉艷秋分析,畢竟美國大部分地區的房價略顯疲軟,房屋銷售速度放緩。而且11月大選將近,目前總統候選人的支持率難分上下,未來經濟政策還存在諸多不確定性。此外,類似「白菜價」的大樓也不僅在洛杉磯,紐約、芝加哥也有很多選擇。
根據商業房地產資訊公司CBRE最新報告,大洛杉磯地區辦公室空置率持續上升,第二季度已至23.5%,其中洛市中心的辦公樓空置率高達31.5%。而相較之下,聖蓋博谷的空置率僅為10.6%,屬於情況較好的地區。
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