加建ADU重估房價 可能調高物業稅

在房價持續攀升、商業地產市場低迷的背景下，洛杉磯縣房主和投資者面臨著日益複雜的房地產稅務挑戰。洛杉磯縣估值官潘杰夫（Jeff Prang）於23日在「2024居家建材大展」上深入剖析了最新的房地產稅政策、市場趨勢及節稅策略，涵蓋從住宅市場的熱潮到商業地產的困境，以及附屬住宅單元（ADU）的政策和防欺詐措施等議題。

潘杰夫強調，洛杉磯縣房地產總值已突破2萬億元，但面臨諸多挑戰。作為全美規模最大的估值辦公室，該辦公室負責估價縣內所有應稅財產，管理的財產稅系統每年產生超過200億元收入，用於支持地方公共服務。他特別指出，該辦公室在房地產交易和新建工程中扮演著關鍵角色，因這些活動都會觸發重新估價，影響房產稅額。

洛杉磯縣房地產市場持續增長，截至2024年6月底，房產價值已連續15年上升，今年成長了4.85%，為縣政府帶來970億元新價值，創下全美最高紀錄。潘杰夫指出，房產價值的增長主要來自房地產交易導致的重新估價和加州第13號提案（Proposition 13）規定的生活成本調整，2024年的調整比例為1.89%。

在住宅市場方面，洛杉磯縣單戶住宅的中位數售價已達95萬元，創歷史新高，這對年輕購房者構成挑戰。潘杰夫建議首次購房者量力而行，選擇較不搶手的地區購房，待房產增值後再轉售。相比之下，商業房地產市場則面臨壓力，通貨膨脹和貸款到期導致高層辦公樓價格下滑，如聯合銀行廣場（Union Bank Plaza）和AON中心的成交價遠低於估價。

為應對住房短缺問題，潘杰夫指出，2024年洛杉磯縣新建項目中有15%為ADUs，顯示受歡迎程度。然而，他也提醒房主，建設ADU的過程涉及複雜的規畫和許可程序，並可能導致房產重新估價。他解釋說，任何新建工程，包括增加ADU，都可能引發房產的重新估價，導致房產稅金調整變動。

在稅務減免方面，潘杰夫介紹包括針對老年人、退伍軍人和殘疾人士的幾項計畫，特別強調了「自住房屋豁免」（Homeowners Exemption），該豁免可將房產估值減少7000元，為房主每年節省約70元的房產稅。潘杰夫表示，許多房主並未申請該豁免，主要是因為對政策不瞭解，呼籲房主通過估值辦公室網站檢查並申請。

潘杰夫更為民眾介紹「房主警報」（Homeowner Alert）計畫，該項計畫針對房產欺詐的防範措施。房主可以在該計畫中註冊自己的電子郵件地址，一旦其房產的地契或產權發生變動，如登記信託契約、授予契約或留置權，他們將在48小時內收到電子郵件通知。這將使房主能夠及時發現並應對可能的欺詐行為。最後，他鼓勵房主利用估值辦公室的在線服務，並訂閱辦公室的月度通訊，以獲取最新稅務信息。