加建ADU重估房價 可能調高物業稅
在房價持續攀升、商業地產市場低迷的背景下,洛杉磯縣房主和投資者面臨著日益複雜的房地產稅務挑戰。洛杉磯縣估值官潘杰夫(Jeff Prang)於23日在「2024居家建材大展」上深入剖析了最新的房地產稅政策、市場趨勢及節稅策略,涵蓋從住宅市場的熱潮到商業地產的困境,以及附屬住宅單元(ADU)的政策和防欺詐措施等議題。
潘杰夫強調,洛杉磯縣房地產總值已突破2萬億元,但面臨諸多挑戰。作為全美規模最大的估值辦公室,該辦公室負責估價縣內所有應稅財產,管理的財產稅系統每年產生超過200億元收入,用於支持地方公共服務。他特別指出,該辦公室在房地產交易和新建工程中扮演著關鍵角色,因這些活動都會觸發重新估價,影響房產稅額。
洛杉磯縣房地產市場持續增長,截至2024年6月底,房產價值已連續15年上升,今年成長了4.85%,為縣政府帶來970億元新價值,創下全美最高紀錄。潘杰夫指出,房產價值的增長主要來自房地產交易導致的重新估價和加州第13號提案(Proposition 13)規定的生活成本調整,2024年的調整比例為1.89%。
在住宅市場方面,洛杉磯縣單戶住宅的中位數售價已達95萬元,創歷史新高,這對年輕購房者構成挑戰。潘杰夫建議首次購房者量力而行,選擇較不搶手的地區購房,待房產增值後再轉售。相比之下,商業房地產市場則面臨壓力,通貨膨脹和貸款到期導致高層辦公樓價格下滑,如聯合銀行廣場(Union Bank Plaza)和AON中心的成交價遠低於估價。
為應對住房短缺問題,潘杰夫指出,2024年洛杉磯縣新建項目中有15%為ADUs,顯示受歡迎程度。然而,他也提醒房主,建設ADU的過程涉及複雜的規畫和許可程序,並可能導致房產重新估價。他解釋說,任何新建工程,包括增加ADU,都可能引發房產的重新估價,導致房產稅金調整變動。
在稅務減免方面,潘杰夫介紹包括針對老年人、退伍軍人和殘疾人士的幾項計畫,特別強調了「自住房屋豁免」(Homeowners Exemption),該豁免可將房產估值減少7000元,為房主每年節省約70元的房產稅。潘杰夫表示,許多房主並未申請該豁免,主要是因為對政策不瞭解,呼籲房主通過估值辦公室網站檢查並申請。
潘杰夫更為民眾介紹「房主警報」(Homeowner Alert)計畫,該項計畫針對房產欺詐的防範措施。房主可以在該計畫中註冊自己的電子郵件地址,一旦其房產的地契或產權發生變動,如登記信託契約、授予契約或留置權,他們將在48小時內收到電子郵件通知。這將使房主能夠及時發現並應對可能的欺詐行為。最後,他鼓勵房主利用估值辦公室的在線服務,並訂閱辦公室的月度通訊,以獲取最新稅務信息。
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