灣區房產經紀佣金新政 買家經紀佣金到底怎麼談

在過去幾十年，由房屋賣家同時來支付買家和賣家經紀的佣金已經成為慣例。在加州，佣金費率一直都是可以商量的。通常在MLS(Multiple Listing Service)房源系統上掛牌的房屋，都會標出2.5%左右的佣金給買家經紀。

具體來說，指定的產權調查公司（Title Company)負責第三方託管（escrow）。買家或是它們的貸款機構將最初的3%的定金和餘下的購房款匯入產權調查公司帳戶。一旦託管結束，產權調查公司就會把相應的佣金匯給賣方和賣買方經紀公司。由公司再轉給個人。經紀公司也會從中抽成。

那麼近期實施的房產佣金新政帶來了哪些變化呢？灣區洛斯加圖的房產經紀捷普森（Rebecca Jepsen)近日對「信使報」表示，8月12日以後本地MLS房源系統上已經去除了買家經紀佣金的條目。8月17日開始，所有買家經紀都要和買家經紀簽訂買家經紀合約。合約必須在買家經紀透露房屋資訊或帶買家看房前簽訂，還要言明雙方商議好的佣金費率和其他條件。

這是否意味著新政之下賣家就不再需要支付買家經紀佣金了呢？捷普森認為，實際情況完全不是這樣，只是賣家經紀合同上不再出現這一條款。但買家出價的時候，會通過買方合約來協商買家經紀佣金。

記者就新政訪問了正在南灣看房的華人梁先生夫婦。梁先生夫婦表示，他們並不是第一次買房。這次是希望升級一下居住條件，也特地找了一位華人買家經紀，希望便於溝通。不過在買家佣金環節，雖然經紀人已經非常努力溝通，梁先生表示，依然聽得一頭霧水。

他說，經紀一再和自己說「先簽合約，她再去問賣家經紀要。看賣家願意給多少。」梁先生感覺非常不能理解。既然是簽合約，怎麼又要來要去的呢？

那，麼到底是怎樣通過買方合約來協商買家經紀佣金呢？捷普森舉了下面的例子來說明：「我的買家瑪麗和我簽訂了買方經紀合約，協商佣金費率是2.5%。我幫她寫出價書的時候，就會在其中言明，由賣家來負責支付我的2.5%的佣金。」出價書給到賣家後，又會出現三種情況：

情形一：買家出價很好也沒有附加條件，21天之內完成交易；賣家欣然接受出價。

情形二：買家反向出價╱還價，說只願意付1.5%的佣金。買家瑪麗真的常喜歡這個房子，同意在購房款之外再支付剩餘的1%佣金。

情形三：賣家拒絕支付任何賣家經紀佣金。瑪麗要麼要全額支付2.5%的佣金，要麼就只能放棄購買這處房產。

記者日前拿到的一份某目前最受歡迎的在線購房網站買家經紀的合約。這份合約分為兩個部分。第一部分是該購房網站服務和費用條款，買家需簽字表示同意與該購房網站合作購買房產。同時也寫明，如果不滿意該網站的服務，可以隨時取消合約。

這份合約的第一部分還言明，與該公司買房經紀帶看房是免費的，只有完成交易後才會收取2.5%的手續費。也說明很多賣家在交易時會幫買家支付買家經紀費用。該公司會在出價書中幫助買家和賣家協商，由賣家來支付部分或全部賣家經紀費用。還有一行文字說明「佣金不是法定的，且可以商議。」

合約第二部分關於買房經紀佣金的內容與合約第一部分相同，只是除了買家簽字之外，還需要買家經紀也簽字。

梁先生了解清楚情況後表示，新政的在實際中的操作方法是此前沒有的。他之前聽了很久也沒有聽明白，還以為是經紀有意語焉不詳。他說，如果是近期購房的人士，仔細了解一下新政後的具體操作流程，還是蠻有必要的。