中國救房市推史上最強517新政 專家：未觸碰最根本問題

為提振委靡房市，中國上月17日推出一系列房市新政，強調紮實推動保交樓工作，隨後上海在內的許多省市也相應調整房地產政策。兩岸房地產專家、復旦大學地產運作研究所前所長蔡為民6日向本報表示，中國房市的「根本問題」在於預售制度使消費者失去信心，進而導致整體房市買氣滑落，建議調整預售付款模式，並成立專案小組，強力推進保交樓的運作，方能重建消費者信心。

中國中央政府5月17日宣布一波被譽為「史上最強救房市措施」的新政策，包含允許地方收購過剩住房用作保障房（社會住宅），中國央行同日宣布下調首套房最低首付款（頭期款）等。上海也在27日推出「滬九條」，涉及調整優化住房限購、優化住房信貸政策、公積金貸款等九項內容。與此同時，中國累計至少已有70城響應住房「以舊換新」。

蔡為民6日在上海舉辦「新政頻出下的樓市前景判斷與因應」講座，就房市新政的效應以及當前房地產形勢進行剖析。他在會後接受本報系採訪表示，中央的517新政跟上海的527新政，主要針對需求端提出解決方案。透過政策持續發力，對後續市場的提振作用會有一定的效果。以上海為例，市場在5月27日後的買氣大約提升三成。

他並表示，是否會有更多的消費者因為新政而勇於進場，還要看後續配套方案能否跟進。如果可以，研判上海房地產市場在今年下半年會進入相對「穩定」的狀態。但他認為，這是房市出現階段性止跌「回穩」，但不會「回升」，因為內生循環斷鏈，導致「可持續力」不足。

至於中央允許地方收購過剩住房用作保障房，他認為有四個「不現實」之處，包含高面積、高端房如何能做保障房；房子沒有標準化條件，立地條件佳的房源如何定價；收儲房屋的「萬億資金」如何籌措；面積段各不相同如何分配。他直言，這些若無細緻規則，有淪為「形象工程」之虞。

蔡為民在講座上評論指，這波房市新政「仍未觸碰房市的根本問題」，即買房預售制度的付款模式。他指出，當房子還未交付，買家的錢已經付了，而建商會把收到的購房款拿去買土地，然後「擠一點錢」來蓋房。一但遇到景氣反轉，消費者的保障蕩然無存，消費者於是對新房預售失去信心，進而牽連中古屋市場，房市買氣因此陷入蕭條。他強調，這是後續政策必須盡快調整的部分。

他還強調，只有有效貫徹「保交樓」政策，消費者的信心才會重建。他認為，政府應強而有力的支撐房子進入到可交房狀態，消費者才敢買，不然隨時有爛尾風險。中國政府應該提升層級（現由副總理何立峰領導），並成立專案小組，強力推進保交樓的運作。

蔡為民分析，接下來9月、10月因為「金九銀十」的關係，相信中國還會推出樓市救市措施。他表示，如果中國預售制度的付款模式能夠得到調整，這種情況下，相信中國的房地產仍然是大有可為的。