房產經紀佣金新規生效 加州高房價會降低嗎？

全美房產買賣在過去的一周因新政策的生效發生巨大的變動。而在房價高昂、競爭激烈的的灣區，買賣雙方都在觀察新政帶來的實質影響。

行業從業者分析，在加州激烈的房市上，買家的籌碼本來就很少，相互競爭激烈，預測新規不會降低房價。市面上的房產總量、貸款利率等都是影響房價更重要的因素。

剛過去的周六（17日），美國房產經紀人協會（The National Association of Realtors）正式開始實行新政，將極大影響買房經紀人得到的佣金。

按照過去的規則和習慣，絕大多數的房產交易，賣方將承擔買賣雙方經紀人的佣金，佣金支出往往也被算入賣方期望的房產售價中。當房產被錄入數據庫後後，經紀人就可以看到可能得到的佣金收入。

而對於買方，經紀人的服務可理解為「免費的」，即買房者除支付房價外，無需支付經紀人的佣金費用。

但是一宗訴訟徹底改變了這一傳統。密蘇里州的賣家團體在訴訟書中表示，賣方承擔雙方經紀人佣金的規則違反了反壟斷法。而美國房產經紀人協會同意進行和解，改變佣金制度。

灣區房產經紀人埃德沃茲（Nikki Edwards）形容這一改變，是美國房地產業近200年來最大的變革。

但她認為，在房市競爭激烈的北加州，這一改變不會使房價大幅度下降，即便是可負擔住房也同樣不會改變。

但購房的流程將發生改變。曾經買方經紀人在提供諮詢服務時，無需與購房者簽訂任何形式的合同，也不會提前收取諮詢費用。但這不意味著這是「無償服務」，在交易達成後，買方經紀人可分享賣方所支付的佣金。

而新規生效後，買家需要與經紀人簽訂一份紙質合同，確定經紀人是否是獨家、佣金比例、提供服務時間、區域等條款。舊金山房產經紀人協會前主席麥爾塔（Vince Malta）表示，合同期限可以是幾個月、也可以是僅代表一套房，雙方都需要簽字同意。

新規賦予了購房者決定如何支付經紀人的服務費用，可以是傳統的房價比例制、或是定價、按小時計算等。經紀人也可根據購房者開出的條件，接受或不接受。

舊金山華人房產經紀人王女士告訴本報，絕大部分的房產仲介公司已經提前踐行新規，即要求客戶在接受經紀人服務前簽訂合同，通常代理時間為3個月。但她認為這並不意味著購房者需要開始支付自己經紀人的費用。

王女士表示，佣金制度已經成為行業的習慣和傳統。新規剛剛生效，在短時間內灣區仍會沿用傳統，即賣方支付雙方的經紀人佣金。她說：「截止目前，還沒有遇到有賣家不願支付買方經紀人佣金的案例。」

她補充，買家也有多種方式應對新政：即在購房要約書中要求賣家支付雙方佣金；在要約書中寫明，出價包含買方經紀人佣金，在交易成功後需返給買方經紀人；與賣家協商支付佣金的比例；降低出價，預留佣金的款項。

麥爾塔表示，舊金山是一個複雜的房市。多數房產經紀人需要投入大量的時間和精力，幫助購房者完成買賣。為了交易成功，購房者也往往會選擇一名獨家、全職的經紀人進行合作，經紀人也希望能夠獲得適當的報酬。

她表示，所謂「折扣代理」經紀人早已存在。這些平台或網站收取統一的費用，只負責起草一份購房要約書。「但一個有實力、可挑選客戶的房產經紀人，可能不會接受試圖討價還價的客戶。」