租霸橫行／房客不交租也不離開 逆權侵占 紐約房東沒輒

紐約市和紐約州的租房法律都偏向保護房客權益，房東即使有合理的迫遷房客的理由，也必須向房屋法庭遞交文件提出訴訟，經過漫長的程序才有可能將房客趕走；許多惡房客正是抓住一些法律漏洞，不交租、不離開，「逆權侵占」別人的財產，令業主相當沒輒。

即使租霸也有權利

租霸可以是過去交租的房客、前業主的親戚，或者是住進某房產特定時間後再也未離開過的人，但他們必須出示相關證據，顯示該房產是合法地居住；據紐約州法律，在某房產上居住至少十年的租客可提出申請，無需獲得原業主的允許便可合法居留；而在紐約市，租客只須合法居住滿30天，便可獲得這項權利，這意味著業主不可換鎖、移除房客的物品，或者切斷水電源將人趕走，否則反而會被警察逮捕。

租客一旦提供了合法的居住證明，法律便會為租霸提供很大程度的保護，要迫遷便很難；這是出於對已建立長期合法居住權租客的保護，確保他們不會被任意驅逐，而在法律更偏袒租客的紐約市，這也是為了在一定程度上避免某些房產遭到長期空置或廢棄。

業主可驅趕房客的理由包括：租約到期、租客拒絕交租或嚴重違反租約內容；法律規定，業主須提前十天向租戶提出驅逐通知，若租客置之不理，業主可向房屋法庭提出訴訟；只要法官簽字同意，房客便會收到傳票，接下來就由警長辦公室(Sheriff's office)執行強制驅逐令。

不過，紐約市處理這些案件花費的時間平均是兩年，且租客常獲得免費律師協助，整體上對房東不利；於是租客在此期間內繼續拖租、免費居住，若被法院判決敗訴才一走了之，房東要追討租客所欠金錢，另須到「小額法庭」(Small Claims Court)申訴，又將是漫長的等待過程。

紐約市華人房東出租房屋不少人是不合法的，例如出租地下室，自知理虧的房東遇到租霸時，也難以通過法律保障自己，只好自認倒楣；一些「專業租霸」懂得房東的弱點，所以四處蹭住，一住就能賴上大半年，深知業主拿他們沒辦法。

業主應如何保護自己

業主應避免房產長期閒置的情況，設置照明和監控設備，一旦有人未經許可進入該區域，就要在其法律權益生效以前立即採取行動，將此事以私闖住宅調查，讓警方介入把人趕走即可。若要將房產租出去，一定要做好房客的背景調查，挑選有信用的人。

➤➤➤更多「租霸橫行專題」新聞