研究:州府衡量標準 無法反映真實住房危機

舊金山住房成本為全國最高，約有三分之一家庭被視為住房成本「負擔沉重」(cost-burdened)。但是，部分研究人員認為，衡量標準無法反映加州住房危機的真實程度。

政府機關通常使用成本負擔估算(cost burden estimates)、計算有多少家庭可支付占收入30%以上的住房費用，以確認符合資格獲有可負擔住房計畫以及資助多少金額。

「舊金山紀事報」報導，根據柏克萊加大特納住房創新中心(UC Berkeley Terner Center for Housing Innovation)新研究，這種估算方法問題在於，其為基於已經居住在當地者，因此更有可能負擔得起住房費用。相反，報告認為，官員們還應考慮加州更廣泛人口，了解哪些人被排除在加州生活成本較高的縣。

研究共同作者洛姆(Issi Romem)表示，若衡量對象是那些已住在當地居民的可負擔能力，就錯誤判斷範圍更大的民眾、是否可負擔居住在此地。

特納中心的新設「廣泛的可負擔能力」(inclusive affordability)，估計加州家庭有多少比例有能力負擔各縣生活費用。這項由Meta住房計畫資助的研究，也嘗試考慮交通與兒童保育費用的差異，以及家庭收入在不同縣可能發生的變化。

特納中心建立一個網站，透過查看目前居民與加州總人口，顯示加州每縣有多少人可輕鬆負擔住房，並未仰賴單一30%規則來確認住房成本負擔，而是運用聯準會2022年家庭與財務決策調查數據。研究人員也利用人口普查局2021年美國社區調查的收入與住房成本，確定有多少家庭認為自己「過得可以」(doing OK)或是「生活舒服」(living comfortably)。

根據分析，特納中心估算，僅有35%加州家庭可負擔在舊金山租房，「過得可以」或是「生活舒服」比例是灣區九縣中最低。

特納中心引用2021年人口普查數據顯示，估計有71%舊金山租屋者支付房租費用、占其收入30%或更少。研究人員發現，針對加州居民，灣區部分縣可能更可負擔租屋，例如，蘇諾瑪縣(Sonoma County)約有47%家庭可負擔租屋、高於加州居民39%租房負擔能力。

除了小部分加州人之外，在舊金山購屋難度很高，特納中心估計，加州只有6%家庭可在舊金山買房。這個比例的預設房貸利率為5%、頭期款為10萬元，許多家庭無法負擔。但是，研究卻發現，在目前舊金山屋主中，有85%的人有能力支付每月貸款。

布魯金斯學會(Brookings Institution)住房研究人員舒茲(Jenny Schuetz)指出，與30%衡量規則相較，特納中心報告似乎提出「改進衡量負擔能力的方法」，實際上發生情況，可能是高收入地區高房價，迫使窮人外移。