洛時精選╱摩天奢華公寓 逆轉洛市中心

洛時記者╱Roger Vincent，編譯╱胡立宗

洛杉磯市中心剛完工的530呎摩天大樓Figueroa Eight，本身就是洛市歷史轉折的里程碑：市中心的高樓原本都是蓋來辦公的，但是2000年後，趨勢開始逆轉，越來越多超高公寓開始出現，市中心的常住人口突破9萬人，分別住在4萬7000個單位裡。

對於Figueroa Eight的開發經理 Stuart Morkun來說，在市中心打造一棟用料精緻、設計不凡的出租公寓，正如他自己描述的「有些時候我都覺得我們瘋了」。

日系的美國三井不動產花了3億5000萬元在洛市中心打造超高級的住宅大樓，乍看之下是個風險極大的賭注。畢竟街頭都還有著遊民，鄰近的辦公大樓使用率越來越低。

但是4月才對外開放的Figueroa Eight卻道出一個事實：市中心還在努力找回商辦客人時，住家卻已經越來越多。而且市中心不缺高檔的摩天樓，因為很多歷史悠久的商辦可供改建，而且出租價格遠低於人口眾多的西區（Westside）。

Figueroa Eight的管理方不願透露，438戶到底出租了幾成，只肯說租約增加幅度合乎預期，大樓本身的條件也夠好。市中心的人口現在已經超過聖塔蒙尼卡與聖塔芭芭拉，住的公寓都以市價承租。

新冠疫情加速商辦退場

但奇怪的是，其他大城的市區住宅都要靠商辦才有身價，但洛市中心的居民卻不在附近上班，而且房東也不靠上班族填滿空房。部分原因或許源自新冠疫情，加速了商辦退場、住宅增加的趨勢，畢竟市中心的租金越來越合理，就算不在這裡工作也可以。

商業房地產經紀商CBRE指出，洛市中心的商辦在今年第一季只有65%有人洽詢，不少地主因為繳不起貸款，把房屋抵押給了銀行。但是2000年代開始的趨勢卻強了起來：當時的洛市中心一堆商辦，但卻沒有住房，因為當地沒有餐廳、沒有雜貨店，也沒有生活娛樂，店家又因為沒人所以不願進駐，惡性循環導致住商比越差越大。

但是2000年的市府規章修改，以及鼓勵政策，卻讓住戶增加出現新希望：因為這裡的高容積比，所以建商可以改建、改裝商辦成為公寓大樓；加上Staples Center帶來大批樂迷與體育迷 ，Metro的擴建與出租、共有公寓的增加，使得洛市中心開始像其他大城，市中心不再是商辦獨大。

CBRE城區辦公室的商用不動產仲介主管Jessica Lall說，市中心從2004年到2024年已經占了新建多戶住宅的30%，市府還希望在2040年前再多蓋20%。

三大優勢 助市中心住家興起 

第一是新成屋數量夠大，正如Jessica Lall所說的。

第二是價格優勢，再貴也比西區便宜，Jessica Lall說要是拿聖塔蒙尼卡、瑪利那岱瑞（Marina Del Ray）來比，市中心至少便宜38%。

第三是蓋屋者眾，為了爭取租客，理所當然的優惠百出。

回到Figueroa Eight，它的外型與附近的公寓大樓差不多，外牆都是金屬與深色玻璃。設計師Scott Johnson曾經在日本工作過，他說日式建築文化與美式非常不同，「美國有點投機取巧，建築成本越低越好，住滿人後就賣掉，日式則完全不同，他們會一直持有」。

疫情的影響之一是，三井不動產也跟其他開發商一樣，大樓本身對遠距工作的住戶越來越友善。除了不必出大樓就能遛狗，健身中心與高爾夫模擬器，泳池與遮陽區，外加管家服務。而且各處都有網路，住戶各處都能工作。

來自日系公司的開發經理Stuart Morkun也說，大樓的設施越多、服務越完善，住戶就願意花更多錢租屋，這是不變的道理。不過Figueroa Eight的「奢華度」有點誇張了，不只有室內室外的健身中心，授課與熱瑜珈免費，特奧滾球場與高爾夫練習區，游池邊與戶外都有酒吧，41樓戶外的Sky Lounge不只酒吧、餐廳，還可以烤肉，想一個人靜一靜也有吊床庭園。

Stuart Morkun說，住戶的最優先就是寵物、停車、健身與家中的置物空間。所以Figueroa Eight不但有市中心區最長的狗跑道，而且24小時開放，半夜也可以讓狗玩個夠。他說，如果一棟公寓不能解決住戶的問題與需求，租客自然會說「喔，這裡的確很漂亮，但是……。」

多數物業商都認為，Figueroa Eight是新建潮的句點，它能幫現有公寓維持高住房率。但恐怕Figueroa Eight不是句點只是逗點，因為房地產專家預估，未來十年，每年都會有超過2000個公寓單位進入市中心的租屋市場，只是Figueroa Eight問市後看似有點青黃不接罷了。

（原文來自洛杉磯時報，撰稿記者為Roger Vincent。原文連結：A tale of two downtowns in L.A.: As offices languish, apartments thrive）