大仁說財經／銷量13年最低 買房最糟時機

過去三個月房價持續上漲，9月市場上的房屋數量比史上以往任何一個9月都要少；難怪房屋銷售量剛創下13年來的新低。現在是嘗試買房的最糟時機。

房貸利率飆上8.5%

CNBC新聞頻道報導，利率走高讓申請房貸案件驟減；從2000年以來，30年期房貸固定利率首度飆上8%，來到8.5%。

舉例來說，消費者現在購買40萬元房屋，繳付20%首付(down payment，又稱頭期款)，每個月房貸開銷比兩年前大約增加1000元，當時30年期固定利率房貸平均只有3%。

對於購屋者來說，這是一個不受歡迎的消息：預計這一切都不會很快改變。房價將繼續保持高點，庫存預計將維持低水平，利率可能進一步攀升。

令購屋族難以承受

目前的房產市場為潛在購屋族提供了令人難以承受的負擔，並使許多人被拒之門外。而且在過去兩年裡，情況一直在穩定惡化。

根據Freddie Mac的數據，目前30年期固定利率房貸平均利率為7.79%；根據ICE Mortgage Technology的數據，現在需要每月支付逾2528元的本金和利息，才能負擔得起首付20%的中價房屋。

ICE發現，這個數字比兩年前增加了91%，每月增加1204元。

住房負擔能力達低標

根據ICE的數據，現在平均價格住房的每月付款將占到家庭收入中位數的40%，這使得住房負擔能力達到1984年以來的最低水準。

ICE企業研究副總裁瓦爾登(Andy Walden)表示：「上次住房負擔能力如此緊張時，利率為13.6%，比現在高出大約6個百分點，平均房價約為家庭收入中位數的3.5倍。」「如今，經過多年的低利率推動購買價格上漲，平均房屋成本已達收入中位數的6倍。」

他表示，要讓負擔能力恢復到長期平均水平，需要房價下降37%、房貸利率下降4個百分點，或家庭收入中位數增加60%。

沃爾登表示：「不幸的是，近日國債殖利率的上行可能會使恢復『正常』成為一個更具挑戰性的目標。」

利率長時間維持偏高

通膨仍高於聯準會設定的2%目標，這意味著基準利率可能會在更長時間內維持在偏高水平。

根據CME FedWatch工具的數據，12月再次暫停升息的可能性要低得多，約為61%。

Zillow資深經濟學家迪沃蓋(Orphe Divounguy)表示：「房貸利率常常隨之連動的長期國債殖利率走勢，取決於預期的經濟成長和通膨預期。」「通膨預期正在走高。華府的政治失調和政府借貸增加，也可能導致殖利率壓力加大。」

Zillow資深經濟學家巴喬德(Nicole Bachaud)表示，即使房貸利率真的達到8%，也不會讓買家的情況變得更糟，部分原因是市場已經難以承受。

近40%收入 支付房貸

如果買家的家庭收入處於中位數，並在8月支付10%的首付，那麼他將用收入的近40%來支付房貸。Zillow表示，要將這個數字降至一般經濟適用房標準所建議的30%，則家庭年收入需要接近10.7萬元。但根據美國人口普查局的數據，2022年家庭收入中位數只有7萬4580元。

巴喬德表示，房貸利率升至8%，購買美國普通住房所需的收入將升至近11.4萬元。

她表示：「買家已經陷入困境，而且房價不會因利率高於8%而出現明顯變化。」

Raymond James整體貸款交易主管圖希格(John Toohig)表示，但由於勞動市場強勁，而且聯準會可能會延後到2024年第三季才降息，市場可能會在目前的水平上保持一段時間。

那麼房價還能堅挺多久呢？想要買房的人還能延後等待時間多久？

圖希格說：「在今年的大部分時間裡，市場一直在尋找好消息，了解如何能夠『維持更長時間的更高水平』，但又不會看到世界崩潰。」

他說，「一個行事容易過度激進的聯準會可能會造成真正的損害。」「經濟方面的利多會導致利率在長時間內保持偏高水平，但利率偏高的時間越長，市場上的東西就越有可能『崩潰』。」