地產投資／法令保護租客 房東變弱勢？

從2019年以來，幾個民主黨治下的人口大州 (例如紐約州、加州、華盛頓州等)，紛紛通過諸多租客保護法令，從規定租客和房東互相的權利及責任，到該怎能漲租金、怎能終止租約，到租客處於弱勢情況下怎麽避免被驅逐等，都加大力度保護租客、讓房東更難驅趕租客。

在管理房屋租賃市場時，這些州政府都傾向於保護「弱勢」方--也就是租客，用政策逼迫房東們 (資方) 做出各種「讓步」：讓租約對租客更有利、或者讓租客租屋時負擔減少。

驅趕房客 變得更加困難

例如在紐約，從2019年開始就不斷試圖推出法案，用法律的手控制中介費 (broker's commission)；又例如以前只要雙方願意，押金給多少都可以協商，有時候沒有信用的留學生往往願意先付一整年好換取房東信任，而現在許多州法規定最多只能收一個月或兩個月房租作為押金；此外也對於租房硬性條件提高要求，房東出租房屋一定要符合特定安全和健康標準，保障租客的生活條件。 這些各種變化也讓驅趕房客變得愈來愈困難。

例如在加州，根據2019年租客保護法案 (Tenant Protection Act of 2019)，從2020年起，如果房客租住時間長達一年以上，房東驅逐該房客就需要有「just cause（正當理由）」 。其中還把「just cause（正當理由）」分為「at-fault（有過錯驅趕）」和「no-fault（無過錯驅趕），「非常詳細地條列了租客不能犯的租房禁忌以及房東 的若干正當理由 ( just cause)，且僅在這些情況下，房東才能正當驅趕租客。

還有一些州或市，有自己對租客的保護方案。 例如在俄勒岡州的波特蘭，如果因為房東漲租而導致房客搬家，房東就需要承擔搬家費；在費城，租客可以上法院或是公平住房委員會對房東的逐客通知提出異議。在西雅圖，正當理由驅逐保護範圍可以延伸至按月續租、甚至是口頭協議的租賃關係等等。

為什麼政客要推這些法案？

1. 遠因：美國住房供應逐漸不足

從下面圖表可以看出，大約從2008年金融危機起，美國的房屋供應 (Housing Supply) 或説是現有上市房源就愈來愈少。 而住房資源減少，就意味著租客面臨更少的選擇，市場變得供小於求。

由於房源減少，租戶之間租金價格競爭更激烈，房東更有抵氣漲租金。同時，也因為房屋供給嚴重不足，如果房客面臨被驅趕的情況下要找新房子，也會更加困難。這些找房子困難的房客心聲，當然會傳到立法者的耳裡，畢竟在民主黨稱霸的大城市裡，租客才是大宗，例如紐約市只有30%是住在自己房子裡、70% 都是租客。

2. 近因：非法移民湧入、房子根本不夠住

(1) 利率、房價飆升

根據調查，2022年中旬，美國人平均每個月要繳的房屋貸款，比一年前高出了36.5%。 30年期的貸款利率從2021年底的3%飆升至2022年底的6%，中間一度升至7%。 在這樣利率高漲的情況下，很多打算賣房的人光看到這麼高的利率，難免憂心要買的時候無法負負擔這麽高的利率，也因此造成了鎖定效應 (lock-in effect)，很多屋主根本不願意賣房。

(2) 遊民問題猖獗，政客不想遊民數量再增加

居住成本增加，廉價出租屋又有限，再加上COVID疫情紓困補助停止，許多本身已經臨近經濟崩潰邊緣的租客被迫失去住所成為遊民。據統計，2023年底，全美的遊民數量突破65萬。有些州或市無法處理遊民帶來的社會問題和安全隱患，更有許多西岸城市公園內遊民帳篷相連到天邊。政客當然知道遊民影響市容跟治安，然而要花錢安置遊民更是不小的花費，因此政客們當然不希望讓房東把房客們趕到街上。

(3)「你點的 (來自德州的) 非法移民外送來了」

紐約是少數提供非法移民庇護權的城市，紐約市政府有責任提供庇護所和食物。 而在共和黨主政的南方州，面臨大量外國移民從邊界非法入境的情況下，總是批評民主黨州在遙遠的北方站著說話不腰疼所以才不管邊界政策，因此德州州長索性用巴士把大量非法移民送到民主黨大本營－例如紐約。

暴增的移民人口導致紐約市進入緊急狀態，市政府不僅要花大錢租用旅館作為臨時庇護所、為無家可歸的遊民提供食物，更要解決他們長期安頓的問題。過去幾年，紐約政府平均一天要花$289來補貼有小孩的遊民家庭，連個別成年人都需要花到$145/天，這些開銷當然是沉重的財務負擔。然而如果不處理這些遊民的住所問題，他們又可能變成更大的隱患。 也因此，政府當前政策之下，絕對不希望有房客被趕到街上變成需要政府買單的「遊民」。

3. 後果：政客為了住房穩定 (housing stability)，端出政策讓驅趕變得困難

不想讓租客來了又走、市場不穩定產生遊民，但是又臨時蓋不出那麼多新房子解決供給問題，該怎麼辦呢？ 政客想出的方法很簡單：讓驅逐過程變得難上加難。

拉長驅逐令等待期、增加延庭次數、多發幾個通知……總之，這一切都方法就是為了讓驅趕過程拖了又拖，拖個幾年，租客就能多住幾年，然後這些租客就不會立刻變成需要政府買單的「遊民」。 至於在這過程當中損失房租的房東怎麼辦呢? 政府不管，反正你有房子你就是有錢可以耗，讓你少個一兩年租金不會怎樣，大不了就是把房子低價賣了，這樣又更符合政客打房價的心意了。

法令造成什麼影響?

我們以紐約州在2019年頒布「Tenant Protection Act」前後來對比，以紐約市平均驅趕時程為例子：以前租約到期通知是30天，現在則是30到90天內，大幅拉長；而法警驅趕時程，從以前的送通知後等3天，變成了送通知後等14天（見圖表）。

紐約新預算案夾帶「正當理由驅趕」(good cause eviction)，驅趕難度再增加

1. 什麽是「正當理由驅趕」？

2024年4月通過的預算案，其中關於住房政策的部分可不少。 除了澄清屋霸 (squatter) 不是租客、不受租客的相關保護之外，也通過「正當理由驅趕法案」(Good Cause Eviction)。

從2024年4月20日開始，房東必須有「正當理由」才能驅逐租戶。 這意味著即使租約到期，也不能隨意終止租賃關係，房東必須要有以下正當理由才能讓租戶離開：

1)租客欠租 (但要小心萬一房子有違規，租客不付租金反而是有理)；

2)租客無理拒絕漲租，前提是租金漲幅必須合理 (原則不能超過10%或CPI +5%，以低者為準，但如果有維修等特殊需求可以另外證明)；

3)租客破壞房子或打攪安寧行為、或違法使用；或有違反租約的行為；

4)租客不合理地拒絕房東進入房子去做檢查維修；

5)屋主自住(必須證明有急迫需要) ，或者因為其他因素不打算繼續出租房子了(比如要賣房或要推倒重建)。

根據紐約州這個剛通過的「正當理由驅趕」新法，房東之後必須在續約中附上通知，誣明「正當理由」法是否適用於該租約。 並且在將來的驅趕過程中，驅趕通知也需要明確說是什麼理由要終止。 至於需要說得多清楚，這當然是一個有待法院判例處理的問題了，筆者預期會有一段混亂期。

2. 「正當理由驅趕」有哪些例外情況？

雖然好像把房東們的各種路都堵死了，但政府還是有給紐約房東們一點喘息空間，如果符合以下情況可以不受到「正當理由驅趕」(good cause eviction) 限制：

1)康斗(Condo) 或合作公寓(co-op) : 這兩種公寓建築已經有各種特殊法律規範，而且跟大樓管委會權力可能有衝突，立法者認為如果再加上「正當理由驅趕 」會疊床架屋；

2)豪華公寓：即租金超過該地區每月公平市場租金(fair market rent)245％的公寓，政府儼然覺得能負擔得起豪華公寓的資產階級，沒必要特別保護；

3)在紐約總共持有少於十個住房單位的「小房東」，或者屋主自己住且少於十戶內的樓房：政府還是理解小房東比較辛苦，需要一點空間的。但關於怎麼計算持有幾個單位，這又是一個會有很多爭議的法律問題；

4)已經是「租金管制」(rent regulated) 的房子或可負擔房屋 (affordable)：由於這些房型已經有嚴格的法條管控，政府覺得沒必要再增加規範了；

5) 2009年以後蓋好的新樓，蓋好後30年內可豁免：政府的考量應該是給開發商們一條活路，想想如果開發商剛蓋完樓、收租才幾年就碰上這個，那簡直不用玩了。

變相讓房東補貼租客

政客們希望增加住房供給，但也在區畫法(zoning)等因素上遇到困難，而且房屋供給問題短時間內難以解決，於是就先用提高驅趕難度的方法，人為地降低需求問題。 其實某種程度是短視近利、可能長遠來說對城市發展不利的方法。 但也看得出來立法者有想要平衡各方利益，創造出如小房東不適用等各種」例外」情況。 然而立法者可能低估了實際執行面上的法律、時間成本問題。

現在紐約法院驅趕程序已經夠慢了，再加上更多不確定因素，基本上就是給租客們送上更多彈藥，讓租客有更多可以延緩被驅趕的方式，變相推升訴訟時間 跟成本。 遇到本來就沒有多少資產的職業“租霸”，房東也無法進一步執行金錢判決，法院就算下判決，往往房東也因爲對方沒錢而最終作罷。 就算房東實際上有理也贏了官司，但耗費的時間以及律師費卻難以求償。

實際上來說，當驅趕「戰綫」拉長，加上政府撥款給租客請免費律師，房東萬一有任何步驟做錯，轉眼半年、一年就浪費掉了。 於是，房東往往在追求確定性、即時性(例如急著賣房)的情況下，會願意把租客買出去(鏈接：把租客買出去(Buy out)的房東算計)，某種程度也是讓 (有資產的)房東們去補貼沒資產的租客們，等於是變相的財富轉移(wealth transfer)。

(作者為法路通律師團隊合夥人蔡璧徽律師)