洛時精選／交換學生來美靠Airbnb躋身百萬富翁 但一夕被戮爆

都算是實現了白手起家的美國夢。尤洛夫在已經刪除的Instagram影片中自述，他在 20歲時成了交換學生，從烏克蘭來到美國，最後決定留下。曾在俄亥俄州做過很多低薪工作，邊學英文邊想辦法生活下去，後來搬到洛杉磯市，花了所有積蓄搞定第一間Airbnb出租房，但沒兩個月就做不下去了。

但尤洛夫沒有放棄。29歲時，他已經成為百萬富翁，經營28間完全不花心力的短租房，靠著Airbnb與其他平台，每月穩穩收入20萬元以上。

他甚至還想到辦法，將他的發財之道也變成商品，推銷線上課程「Airbnb的房東學院」（Airbnb Hosting Academy），花錢就能上課學。Instagram的一篇貼文裡，他炫耀自己怎麼幫學生以根本不是自己的房產轉進數以千計的鈔票。

發文後四周，他的一切被洛市律師戳爆。

市府提告求償1500萬元

洛市律師薩托（Hydee Feldstein Soto）6月20日控告尤洛夫，名下Skysun與Hugs & Smile兩家公司，與他的兩個生意夥伴，因為他們以長期租約向洛市房東租下房子，然後以非法手段短期出租，獲利超過400萬元。

訴狀指出，他們自2020年非法出租洛市超過30間房屋，至少10間是市府平抑租金的對象。

市府律師如何認定租賃不合法？訴狀指出，尤洛夫與同夥違反了市府的短期租賃條例，出租他們根本沒住過的房子，某些還是租金管制房，而條例的初衷就在避免房東將長租房改成短租房圖利，因為這樣會影響租房市場的供應量。

他們的行動也傷害了訂房的客戶，許多客戶在Airbnb貼文指出，他們明明訂的特定區域的房間，卻在最後一刻被改到他們不想要的地區。綜合總總損失，市府最後求償1500萬元。

市府律師辦公室7月10日公布此事後，尤洛夫的Instagram帳號已經不對外開放，TikTok頻道仍然存在，但留下的影片也與租賃無關。

假裝好地段吸客人上門

尤洛夫三人的生財之道其實很簡單：宣稱房子不在洛杉磯市區內，而是在格蘭岱或西好萊塢，以避開市府的法眼並假裝成更好的地段，其中至少14間是用假地址。然後利用誘餌銷售（bait-and-switch），他們在房客下訂後才會揭露真實地址，並假稱是為了避開洛市煩人的執照規定。

洛市2018年修訂的「房屋共用條例」（Home Sharing Ordinance），短租房東必須向城市規畫局登記，而且每年至少要住半年，才能短租他們的主要住宅。

另外，屋主一次只能出租一間，租金管制房、平價租金房，或是因為艾利斯法案（Ellis Act）而退出長租市場者，都不能用於短租。艾利斯法案允許房東因為不想再出租而請房客搬離，例如將出租公寓（apartment）改成康斗（condominium）。

尤洛夫的公司Skysun再5月1日就對市府律師辦公室預先提告，尋求宣告判決並否定他們違反房屋共用條例，不過本案還未審理。

尤洛夫與其律師、同夥都不願回應。至7月26日，尤洛夫也未對市府提告做出回應。

推動洛市更嚴格管制短租的倡議團體「Better Neighbors LA」曾經舉報過尤洛夫的不實物件。但尤洛夫使用的手法很多人也用，「Better Neighbors LA」2024年3月分析洛杉磯市的短租物件時，發現至少180間短租房屋登記地址不實。

「Better Neighbors LA」的Randy Renick 說，揭發誘餌行銷，還有很多工夫要下。

市府諜對諜揭經營者詭計

在對尤洛夫蒐證時，洛市律師辦公室人員曾經假冒過租戶，訂了號稱是「馬麗娜德爾雷夕陽套房」的物件，然後就收到電郵告知真實地址其實是Washington Boulevard 415號，而不是Marina Del Rey的Via Marina 4201號，真實地址位在洛市威尼斯的租金平抑區，名為Marina Tower。

一個半小時後，號稱是「Kyrylo」的房東再度發信給調查員，告知Wi-Fi密碼、停車地點等入住需知。另外，租客還得跟間諜片一樣，繞到Marina Tower的後方，找到特定的電線桿，然後解碼打開鑰匙箱。

同時，住宿期間碰到任何問題，都不要找管理員、會替自己惹麻煩，要找物業經理「Anastasia」處理。背後的原因很簡單，Marina Tower公寓根本不能短租，因為屬於租金管制對象。

但從2020年10月起，尤洛夫與同夥便以假名承租Marina Tower的單位，包括「Nikolay Murov」、「Anastasiya Dobychina」，以迴避背景調查，一旦租到，他們就開始短租套利。

訴狀指出，透過Airbnb的假帳號「Kyrylo Kutuzov」，他們三人至少賺進400萬元。另外還有「Anastasia」與「Maka」。Airbnb已在7月13日移除「Kyrlo Kutuzov」帳號。

租客說要報警才肯退費

有些時候計畫趕不上變化。曾有一家人以為租到布班克區的房子，但卻發現其實是北好萊塢，而且他們抵達時發現草坪上睡了遊民，不只門鎖壞掉，窗戶也不能關，最後他們改住旅館，但是堅持要尤洛夫退費，尤洛夫一直盧到租客要報警才肯退費。

其他的租客也在Airbnb的「Kyrylo」評價中示警。前述發生前，只願透露叫「Rosa」的租客準備入住，但「Kyrylo」突然取消訂單，她只好住到其他地方。雖然Kyrylo聲稱是管線出了問題，但Rosa說她住在同一棟的朋友卻說根本沒問題，Kyrylo打算蒙混了事，但Airbnb調查之後發現Kyrylo根本拿不出證據，只好正式向Rosa道歉。

Rosa在評價中警告，大家最好當心這個不可靠的房東，跟他租房可能最後一刻才發現無房可住。

除了Marina Tower，尤洛夫的據點還有靠近洛杉磯國際機場的Alessio社區，與鄰近Crypto.com Arena的Circa公寓。

Marina Tower與Circa沒有回應，Alessio則拒絕評論。

尤洛夫在被告之前，已經收過多封市府的制止函（cease-and-desist letter），而他一度向市府保證不會再碰短租。然而，他只是把所有物件改到其他Airbnb帳號下，包括「Lubov」。

這些地方都不是尤洛夫與夥伴的常住地，但他們在Airbnb、VRBO或Booking.com刊登時，都沒有提供正確的洛市城市規畫局登記號碼，違反房屋共用條例天數數以千計、不實登載近100筆。

「Better Neighbors LA」的Randy Renick表示，最大的問題是，Airbnb與其他平台無法核實全部房源，形同配合演出。

Airbnb與Booking.com沒有回應。VRBO發言人表示，在得知訴訟後，平台已經清查過，並移除所有與尤洛夫有關的帳號與物件。

還涉向Airbnb詐取維修費

此外，尤洛夫一夥還涉嫌向Airbnb詐取維修費，因為由房客造成的損傷可向Aircover計畫請領補助，市府調查發現，自2022年5月至2024年2月，尤洛夫的電郵帳號共發出23件假發票，向Airbnb申請補貼。

尤洛夫據稱曾在Instagram上坦承過，靠著Kyrylo帳號，單是Aircover補助款，他每月就可弄到2000元至4000元。

Airbnb的網站說他們會試著確認出租人、共同房東與租客的身分，以及登錄資料的正確與否。但公司在網站上承認，並不能確保每個人的身分都確實，也不會對用戶進行背景調查，因此不能單靠自列的資訊判斷每個用戶都沒有刑事或性侵前科，以及其他風險。

洛市規畫局表示，依照Airbnb與市府的合約，他們確實不需要背景查核或身分確認。局裡也許可以暫停出租許可30天，執法單位開出兩張罰單後還可停權更久。但是三犯也只能吊銷許可，不准出租一年。

不回應官司 被告：好戲還在後頭

市府律師薩托說，當賈西堤（Eric Garcetti）擔任市長期間，洛市減少了2萬5000間租金平抑房，因此才會展開對尤洛夫提告之類的大動作。平價房新建速度趨緩、成本增加也讓住房危機更形惡化。

薩托說，市府希望能夠嚇阻居心不良者，使住房回歸最初的用途，意即每個人都有負擔得起的房子可住。她在2023年也曾對Nightfall Group與老闆Mokhtar Jabli提告，因為專門短租用於開趴的好萊塢山宅邸，至少引來250通報案電話。

尤洛夫曾在Instagram的貼文中慶祝自己的30歲生日，坐在保時捷前座的他說，看著網路上一則則的成功故事，他總覺得被大家拋在後頭，但是他一直告訴自己，「我身處對的時間、對的地點」。由於粉絲數再增一萬人，因此他還說，「謝謝一路伴我走來的大家」，「我們只是起步慢，好戲還在後頭」。

（原文來自洛杉磯時報，撰稿記者為Summer Lin。原文連結：

They built an Airbnb empire in L.A. It was a 'bait and switch' scheme, authorities said in a lawsuit

https://www.latimes.com/california/story/2024-07-24/how-far-would-you-go-to-make-money-off-an-airbnb-short-term-rental）