地產投資／川賀8大政策 左右房市

在美國，每當大選年，地產市場即使不是刀口浪尖，但也總會被推上政策的擂台。今年的選戰尤為引人注目，不只是因為雙方候選人差距極小，更因為兩黨候選人在稅法和住房政策上的分歧可能會重塑市場走向。無論是SALT(StateandLocalTax)抵免上限、或可能對「1031交換條款」的變動，這些政策都可能影響房地產投資者的未來布局。本文將深入探討這些政策背後的影響，讓您在這場大選可能對地產業界產生的影響。

聯邦、地方政府萬萬稅

雖然地產投資通常具有強烈的區域性，因為地方經濟、人口流動以及市場需求各有不同，但聯邦政策仍能對全國的地產市場產生深遠影響。在眾多聯邦政策中，稅法政策無疑是對地產業界影響最深刻的。這是因為稅法直接影響投資者和業主的現金流、購買力以及投資回報率。稅收優惠或抵扣政策可以鼓勵投資者進一步投入資金，而限制性稅收政策可能導致市場需求減少、投資減緩，甚至可能抑制房地產的發展。具體來說，稅法中的抵扣、減免、資本利得稅、以及投資激勵措施，都會影響投資者的決策，進而對地產市場的供需動態產生影響，以下將針對兩黨候選人所提出的，跟地產業界息息相關的稅法政策進行分析。

川普提稅改 機會區再起

●政策1：抵稅上限

在共和黨候選人川普的稅法政策中，針對州和地方稅抵扣 (The state and local tax, SALT, deduction)以及貸款利率設定抵免上限，是一項備受爭議的政策。在川普的政策下，SALT的抵免上限設定為1萬美元，房屋貸款也只有在75萬美元以內的利率才能抵稅，這對於房價高昂的州，尤其是藍州如紐約、加州等，隨便一間房子都過百萬(貸款超過75萬)當然會產生負面影響。這些地區的高收入家庭，無法像以前一樣全額抵扣州和地方稅。

然而川普2017年稅改當然有受益者，也就是房價相對低廉、相對中低收入的紅州居民。這點從設立抵稅上限的同時，但大幅增加標準抵扣額(Standard Deduction)可以看出端倪。

大幅增加標準扣除額是2017年川普稅改(Tax Cuts and Jobs Act, TCJA)中的一項重要方案，將單身納稅人的標準抵扣額從6350美元提高到將近兩倍的1萬2000元，如果是結婚配偶聯合申報的標準抵扣額則從1萬2700美元提高到2萬4000美元。這一變化顯著增加了選擇標準抵扣的納稅人比率，並且被許多人認為是一項廣泛惠及的政策而不僅僅針對中產階級。由於這項政策減少了需要逐項列舉扣除(itemized)的納稅人數，報稅變得更加簡單，對於那些不常有大額抵扣項目的納稅人來說尤為有利。

結合上述SALT以及貸款利率抵扣上限，這對地產業界來說，這些政策可能會讓高房價區房屋抵押貸款利息和房地產稅的抵稅吸引力減弱，因為納稅人可能更傾向於選擇標準扣除額，而不再將購屋作為減稅的主要手段之一。此外也可能導致高稅收州的房地產需求減少，降低投資者考慮在這些地區購房的意願，然而這幾個高房價的州房屋早已是供不應求，會因為這些政策而房價崩盤的可能性是微乎其微。

●政策2：機會區減稅延稅

另一個川普時期的標誌性政策，可說是機會區(Opportunity Zone)的設立。機會區計畫旨在鼓勵對經濟困難地區的投資，透過資本利得稅的延期或減免，吸引了大量投資者將資金投入這些被指定的機會區，進一步促進了這些地區的房地產開發。由於政策2017年上路、許多部分則是2018年才開始進行，在推行不久之後2020年卻迎來新冠疫情，許多業內人士都認為因為這些外部因素，機會區真正的威力尚未發揮，也因此期待如果川普上台繼續推行當年推出的標誌性政策。

賀錦麗加稅 挽救赤字

民主黨候選人賀錦麗則提出加稅相關政策，這些政策當然是為了應對美國龐大的財政赤字，特別是聯邦預算負債持續成長的壓力。自2020年新冠疫情爆發以來，美國政府透過大規模經濟刺激計畫來應對經濟危機，導致了聯邦支出急劇增加、財政赤字快速擴大。國會預算辦公室預測，未來十年的聯邦債務將達到歷史高位，這使得減少赤字成為當前政府的首要任務之一，在這樣的背景下，賀錦麗提議了幾項稅法改革措施，以增加政府稅收、減輕赤字壓力。

●政策3：1031交換將被限制

首先，賀錦麗繼承拜登政府說帖，針對地產業界最愛的1031交換延稅開刀，提出將資本利得稅遞延上限設為50萬美元。原本的1031交換條款是稅法中重要的延稅、節稅工具，該條款允許投資者在不觸發資本利得稅的情況下進行房地產交易，每次賣房獲利只要投入下一個房產(同類交易)就能夠延後資本利得稅，因此有許多投資人用這樣的方式在生前無限延稅，等到過世的時候再透過step up in basis的方式把資本利得稅一筆勾銷。但賀錦麗認為，這種稅收優惠僅嘉惠「富到流油」的地產投資大戶，因此她的提案為1031設定上限，也預計將因此國庫能大幅增加稅收。

●政策4：公司稅提高

此外，賀錦麗還提議將公司稅率從現行的21%提高到28%，這項措施將部分逆轉川普政府在2017年推出的稅改政策。賀錦麗的這項提案背後的邏輯很符合民主黨一直以來的說帖：富人和大企業應該為美國的財政承擔更多責任，特別是在當前赤字大幅增加、違約風險上升的情況下。賀錦麗預計這些額外的稅收收入，將可用於支持社會福利計畫和增加公共投資，從而促進社會經濟公平流動和長期發展。

然而，這些政策也面臨來自共和黨和商業界的批評，許多業界人士認為提高公司稅可能會抑制企業的投資意願，抑制經濟成長甚至拖累經濟復甦的步伐。特別是在地產業界，1031交換條款的取消或上限，可能影響高價房地產的交易，降低市場的活力及資金流動。賀錦麗的稅法政策，反映了她和拜登政府對於減少財政赤字和經濟公平的一貫主張，但這些措施的實施效果如何仍有待觀察。

房子住不起 兩黨怎麼解

在過去的幾年通膨加持下，美國房地產市場經歷了顯著的價格上漲，導致許多中產家庭逐漸無法負擔住房。通常，住房負擔能力(affordability)的標準是指住房相關費用、如貸款、地稅和保險，加總不應超過家庭總收入的三分之一。然而，根據全國房地產經紀人協會(NAR)的數據，全美房價中位數在2023年達到了歷史新高，對比收入之後可負擔性則來到歷史低點，這使得許多家庭的住房支出超過三分之一的標準。此外，由於聯邦暴力收息跟供給不足，收入不差卻也買不起房只好租房，這帶來主要都會區租金的持續上漲。

兩黨都有共識，認為住房不可負擔的問題亟待解決，然而，雙方如何解決這一問題的路徑上卻存在著顯著差異。民主黨主張透過政府的力量進行干預，提供稅收優惠增加住房供應，並同時推行全國性的租金管制；而共和黨則更傾向於依賴市場力量來調節住房市場，並減少政府的干預，認為藉由鬆綁區劃法規(zoning)以及建築規範才能讓建商願意蓋房子。

賀提四年蓋300萬套房

●政策5：大蓋房

民主黨經過一段時間，終於認同房價問題是供給問題，也因此賀錦麗承諾在她的第一個總統任期內將建造300萬套住房，以應對住房短缺和房價高漲。這些住房將主要針對中低收入家庭，透過增加供給來促進市場競爭、降低住房成本。然而，這項政策實施也面臨巨大挑戰，許多人認為政府之手「大蓋房」政策不切實際，短缺的根源不僅在於供應量不足，還涉及地方的分區法規和建築成本因通膨飛漲，這些都不是政府撒錢能解決的。

因此，賀錦麗也提出要通過聯邦干預來減少建房的障礙，包括改革分區法規，特別是那些限制多戶型住宅建設的法規(如單一家庭區劃法single family zoning)。她希望透過這些措施來鼓勵更多的住房開發，並支持地方政府放寬建設限制。然而，這項政策可能會遭到地方政府和社區的阻力，特別是享受區劃好處的現有居民。

●政策6：全國性租金管制

除了長期的供給問題，賀錦麗也提出全國性的租金管制作為短期解決方案。她提議將拿聯邦補助蓋房的大樓，限制每年租金漲幅限制在5%以內。租金管制一向是民主黨政策大票倉，目的儼然是保護現有租戶讓他們可以安心住下去。然而，經濟學家普遍認為，租金管制可能會進一步抑制住房供應，因為房東和開發商會因為利潤減少而減少新住房的建設，最終可能使住房短缺問題加劇。

●政策7：助首購族限制華爾街

賀錦麗的政策還包括針對華爾街大型地產基金的限制措施，她認為這些大型地產投資公司用大撒現金的方式抬高房價，壟斷租屋市場後大幅提高租金。然而批評者則認為這針對華爾街的政策，可說是遲了好幾年，因為這些大撒現金的i-buying公司早已入場買完。除此之外，她還計畫提供2萬5000美元的首次購屋者補助，幫助低收入家庭跨入房屋市場，從而減少住房擁有率的差距。

雖然賀錦麗的住房政策顯示出她對解決住房不可負擔問題的承諾，但也面臨不少挑戰。這些政策的成功與否將在很大程度上取決於她能否推動聯邦與地方的合作來解決結構性問題，以及如何平衡市場供需和政府干預之間的關係。

川籲政府少干預市場

●政策8：保護郊區、拒絕移民

川普的房屋政策重點之一，不意外地當然是討好白人選民的保護一家庭區劃(single family zoning)政策，這些區劃通常限制了多戶型公寓大樓(multi family)的建設，從而能維持美式特有的郊區生活品質。川普及其支持者認為，這些區劃(zoning)保護了家庭社區不被高密度開發所擠壓，防止了郊區的過度擁擠和房價下跌，並且確保郊區基礎設施(infrastructure)不至於過載。

有趣的是，川普標誌性的移民政策，竟然也是其房屋政策的重要部分。他強烈認為應該透過邊境管制來減少非法移民數量，並認為這樣的措施可以減少美國本土住房市場的壓力。川普認為正是外來移民推升美國的住房需求，尤其是在低收入住房市場，許多非法移民「黑戶」推高了房價和租金。然而也有批評者指出，這些政策也可能反過來減少建築業的廉價勞動力供應，進而影響住房建設的速度、加劇住房短缺問題。

與賀錦麗的大政府主張相反，曾經身為紐約大地主的川普反對租金管制，他認為這種政府干預會削弱市場機制，讓建商沒動力蓋房、導致房屋供應進一步減少。川普強調應該讓市場力量來調節租金水平，並讓私人企業的靈活性來解決住房問題。

可以看得出來，商人出身的川普，地產政策強調市場力量和減少政府干預。然而，這些政策也面臨挑戰，例如如何平衡移民減少與建築業勞動力短缺的問題，以及如何在減少聯邦干預的同時積極處理住房不可負擔(unaffordable)的挑戰。

結論：無論是大政府與小政府，政府都是地產政策舵手

總結來看，兩黨候選人川普和賀錦麗在地產政策上的分歧，大致反映兩黨一直以來的大政府v.s.小政府路線歧異，以及對於政府角色和市場力量的不同理解。

民主黨賀錦麗的政策認為聯邦政府應積極介入，以增加住房供應、推動租金管制、以及提供首次購房者補助，透過積極的補助跟打壓手段來解決住房負擔問題。此外，她還支持加強稅法監管，透過限制1031交換條款和提高公司稅率來增加政府收入，解決赤字問題外希冀進一步推動社會福利與經濟公平。

相對地，共和黨川普主張減少政府干預，讓市場力量這雙無形的手來解決住房問題。他的政策包括保護單一家庭區劃(single family zoning)、推動機會區(opportunity zone)以促進經濟困難地區的投資、以及透過減少移民來緩解住房市場壓力。川普的稅法政策也傾向於減少對富人和企業的稅負，以激勵投資和經濟成長，但有些內容難免讓人聯想到雷根時代的「狗哨政治」(Dog-Whistle Politics)，表面上是為了保護個人自由和減少政府干預，但實際上似乎也隱含對特定群體的隱性呼籲、暗示對特定「美國價值」的呼喊。

政策的變動可能影響房價、租金水準、投資回報率，以及市場的整體穩定性。對於房地產投資者而言，提前了解政治風向並預測政策可能的變化，都能有助於制定更為穩健的投資策略。(作者為法路通律師樓合夥人蔡璧徽律師)